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远程投资房产增值和现金流的考量

先说一个术语,房产的资本化率(Cap Rate),它是房产的净租金利润(不包括房贷)和房价之间的比率。 比如花10万买个房子,一年收到租金是10000,各种费用(不包括房贷)总共3000,那么这个房子不包括房贷的净租金利润是10000 - 3000 = 7000,它的资本化率就是 7000/100000 = 7%。房产的资本化率越高,说明房子的潜在租金回报率越好。

房产投资的潜在回报主要包括(暂不考虑税收的因素):

  1. 房产增值
  2. 还掉的贷款本金
  3. 现金流

现金流是租金减去所有的费用包括贷款的月供后真正到口袋的部分,现金流和每月付掉的本金都属于租金利润,由于贷款的数目会影响到现金流,所以现金流只能在一定程度上反应房产资本化率的高低。但一般情况下,人们所说的现金流的好坏基本上代表了资本化率的高低。

理论上讲选择投资的地点很简单,只要选“增值率+资本化率”最高的地方就行。若拿美国历史平均数据来说,美国历史房价的年增值率约3%,公寓楼的年资本化率(也就是租金回报率)约6~7%,两者加起来约10%左右。也就是说一个用10万现金买的房子,每年会增值约3000,租金收益会有6000~7000。近些年处在一个低利率的大经济环境下,目前美国公寓的年资本化率约5.5%,比历史平均的6~7%要低(柱状图蓝绿相加): [ 阅读全文 >> ]


房产投资财务风险管理

个人房产投资和一般公司经营相似,很多时候都需要利用债务,也都同样存在着资金和债务的风险管理问题。

借贷,或者说运用杠杆,本身是双刃剑,它只起到一个放大的作用,它能放大利润,也能放大损失,但无法把损失转换成利润。所以,首要的一点是所投资的东西要值得去放大,因为很少有人愿意去放大损失。即便是值得放大的投资,由于存在许多不确定因素也可能会带来意料不到的风险。

人的天性大多是乐观的,我们之所以活着就是因为心中有希望,这种积极的心态本来是好的,但却容易使人们低估甚至忽视风险的存在。想想每次危机到来时有多少世界级的公司需要政府的救助甚至破产倒闭,有多少家庭只要一两个月失去工作就吃不饱饭,交不起房租房贷,就知道未雨绸缪,给自己多留余地,并重视风险的存在是一件多么重要的事情。下面讲讲关于风险管理需要注意的几个问题。 [ 阅读全文 >> ]


用房产净值投资私募基金的套利豪赌

近几年我对一个词青睐有加,甚至到了一见到它就两眼放光的地步,只要我在那篇文章或书中看到它,我就一定要把它的语境和来龙去脉搞明白。比如前一段时间读了美国地产大亨Sam Zell的自传,他在书中就很郑重地提到过这个词(实际上他的第一桶金就与这有关),为了搞明白他所说的操作手法,我花了两三天在网上查了很多信息才基本搞清楚。

我之所以喜欢这个词,并不是因为它发音多么好听,也不是因为它的字母排列组合有多么美,而是因为我自己得益于这个词,准确地说,这个词让我赚了不少钱 - 说到底都是让钱给闹的! [ 阅读全文 >> ]


也说二房东

顾名思义,二房东就是从别人手中租到房子,然后再转租给别人。

从金融学上讲,二房东属于典型的套利手法。

比如,如果你能租到每月1000元的房子,然后以每月1200元的价格转租给另外一个人,你就可以赚到每月200元的差价利润;如果租到的房子位置比较好,例如靠近大学,医院,或者旅游景点,也可以搞短租,这样一般会得到更高的利润,当然短租需要花更多的时间和精力。

近几年,随着网络经济的迅猛发展,尤其是以Airbnb为代表的民宿短租房的广泛普及,许多有心人意识到了其中的商机,并迅速加入到了越来越多的二房东大军中去… [ 阅读全文 >> ]


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