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有投资房情况下贷款能力DTI的计算

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在美国,许多人比较关心自己的贷款能力DTI(Debt-to-Income ratio), 想知道自己到底可以贷出多少款来,比如能不能再多买一个投资房, 也就是如何计算DTI。

很多新手在计算DTI的时候都有一个误区: 就是把自住房跟出租房混淆起来,认为应该合到一起计算:Debt 就是所有房子的债务加起来,Income 就是个人收入和出租房收入加起来,然后 Debt/Income。这种算法是不对的。自住房和出租房要分开计算。

计算DTI 需要先算出三个数字( 数据都为 monthly ):

  1. Debt不包括出租房): 包括自住房贷款月供(本金加利息),地产税, 保险, HOA Fee, 汽车贷款月供,教育贷款月供, 信用卡月付等; 但一般不包括:水电费,电话费,旅游费,日常生活费等开销。
  2. Income不包括出租房):个人/家庭税前收入。
  3. 出租房现金流: 算出每个出租房的现金流, 然后加到一起(详见 美国房贷中投资房收入的计算).

计算方法:

  • 若出租房现金流为正, 作为income 加到分母: Debt/(Income + 现金流)
  • 若出租房现金流为负, 作为Debt加到分子: (Debt + 现金流) /Income

举个例子,小地主 A:

  • 若每月自住房房贷 $2000,地产税 $600, 保险 $100, 车贷 $300, 无其它债务(不包括出租房债务),则每月总债务为 2000+600+100+300 = $3000
  • 若税前家庭年收入(比如若家庭只有1个人工作, W2收入)为12万美元, 月收入是$10000;
在以下三种情况下:
  • 若 A 没有出租房, DTI 是: 3000/10000 = 30%。
  • 若 A 有5个出租房, 出租房总现金流是$1000/month,DTI 是: 3000/(10000+1000) = 3000/11000 = 27%
  • 若 A 有3个出租房, 出租房总现金流是$900/month, DTI 是: (3000+900)/ 10000 = 3900/10000 = 39%

目前,若信用分数在740分以上, 两房机构 Fannie Mae 和 Freddie Mac 允许的 DTI 上限都可以达到50%, 自己可以很容易算出能不能贷到款!

另外,有些银行允许把要买的投资房的未来估计收入计入现金流,详见 美国房贷中投资房收入的计算

结论:正现金流能降低DTI,只有负现金流才能增加DTI,所以只要保持正现金流,贷款能力是无限的, 当然常规贷款有10个的限制。 所以只要能贷出款来, 保证是正现金流, 就应该拿出吃奶的劲来使劲贷, 狠劲买!

作者:建宁     发布时间:2017-07-02     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

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