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房价已经很高了, 是撤?还是继续买进?

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现在房价已经挺高的了。是继续往前冲, 还是撤? 是不少人在考虑的问题。当然每个人的情况不一样:

有些人在这次危机中发了财,也厌倦了跟垃圾房客打交道,况且卖掉房产后就是整天躺在沙滩上数钱也数不完, 所以想就此金盆洗手,那我恭喜你 - 你高明!

有些人想趁此机会卖掉拿出钱来用做它用,比如做孩子的学费, 或者像某位大侠那样用来开公司,都是挺明智的选择!

另外如果你想做资产优化:比如说, 一个房子现值18万, 租金却只有1200, 如果这个房子是贷款买的, 并且没有负现金流, 那么继续持有也不是一种坏的选择。 但如果是现金房,18万租1200, 就太糟蹋现金了!尤其对于资金不足的人。 在这种情况下, 如果卖掉做首付买个 fourplex一类的多单元,租金怎么也至少4000吧!所以这种情况卖掉也许是一种更好的选择!

如果你的目的仅仅是想择时交易(timing market), 想现在卖掉以后再等市场回落后再买回来, 那我劝你还是歇歇吧!

美国2008年由次贷危机引发的地产崩溃是相当惨烈,过去半个世纪其它地区还发生过几次严重的地产崩盘:

  1. 1983~1989 德州, 尤其是Houston地区由于石油崩盘而引发的地产崩溃,跌幅在40%以上。 当时石油价格跌到$10/桶, 再加上美国全国性的 S&L 危机,大量工作消失导致地产崩溃, 其烈度类似于2008次贷危机中美国崩溃比较严重的地区。 而德州在2008~2011的地产危机中受影响很小,我们住的地方跌的最厉害的一年也不过2%, 都可以忽略不计。
  2. 1989~1991日本东京地区商业地产跌幅在99%, 民居在90%以上, 真可谓后无来者!
  3. 1997~2003香港地区跌幅在60%以上, 也是令人胆寒!

那么在美国这种崩盘的几率到底有多大? 我们先来看一个曲线图, 是美国 1900~2012年 共112年间房价变化曲线(扣除通胀因素):


如果我们来看以上曲线( 由于2012年以后房价一直上涨, 所以以下的数据分析实际可以一直延续到今天, 2017年)。 在过去的这117年中:

  • 跌幅达到40% 的, 只有2007~2012 这一次。 也就是说117年中只有一次!如果以上的统计会延续的话, 不用说我们这一辈, 就是儿子辈,甚至孙子辈, 都不见得能再碰到一次!
  • 跌幅超过20%的, 也就两次,除2007 ~2012, 还有1915~1920. 平均60年一次。 我们这一生就不见得能再碰上了!
  • 跌幅超过10%的,应该不超过10次吧! 相当于平均12年一次。 这个我们应该会碰到, 并且可能会碰到好几次!

那么现在问题变为:如果每12年会有一次超过10%, 但低于20%的跌幅, 我们应该择时交易而撤出来吗?答案显然是否定的, 如果你的目的是长期投资的话!因为最主要的是没有人手中有那个水晶球会知道何时会涨, 何时会落!你也许会说: 5年以后等房价 从高峰处回落10%我再进场, 但问题是也许5年以后房价即便跌落10%也可能比现在高! 再说即便跌落10%, 以美国房价每年平均3%的增幅三年多的时间就涨回来了。 或者你说, 那我再等10年吧! 可我们人生会有几个10年? 最重要的是,我们没人知道10年后的确切情况。 再说买卖房产其中的费用, 包括佣金, 利润税等, 也是不小的一笔费用!

那么现在可以继续买进投资房吗?我觉得, 任何时候都是买进投资房(主要是指独立屋, 或2~4单元的多单元住宅)的好时机, 只要满足以下条件:

  1. 你的投资是长期的, 比如10年, 20年, 甚至30年
  2. 在房贷超过75%时不能有负现金流
  3. 区不能是差区, 至少应该在C+甚至更好的区

我们没人知道3年, 甚至5年后房价是否比今天高,但我们知道, 10年后房价比今天高的几率是非常大, 并且还有房贷的付掉的本金! 况且不能有负现金流这一条基本排除了泡沫厉害的地区!

有些人会说, 现在房价这么高,往哪里找没有负现金流的房子? 如果你家附近找不到,开车往外1小时, 再不行2小时, 独立屋不行, 可以找2~4多单元的, 只要努力, 总能找得到!

当然,以上的数据都是全美国的, 而地产是区域性很强的,有些地区涨跌比较厉害。但不能有负现金流这一条件就可以降低很多风险!


另加一点说明:

附一张名义房价(包括通胀)变动曲线 :


若是现金买房,扣除通胀的房价更有说服力。 若用贷款买房,名义房价更具实际意义。 由于我们买房大多用贷款, 名义房价 曲线, 但名义房价曲线的前期波幅不明显, 我只好用扣除通胀房价曲线来说明跌幅, 因为在较短的时间内(几年内)两者(名义和扣除通胀)的跌幅百分比应该是差不多的。 但扣除通胀房价曲线由于没加通胀 ,没有显示出房价由于通胀而造成的大幅度增值。

作者:建宁     发布时间:2017-07-28     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)


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