建宁闲谈       |       文章列表       |       博主简介       |       联系博主      

美国房贷中的Escrow Account

建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

首先说明一下,这里说的Escrow Account不是指房产过户时的Escrow服务,过户时的 Escrow 一般是由Title Company提供,确保房产买卖双方能在公平合理的前提下顺利完成交易。 这里所说的Escrow Account是指贷款月供中除了应付的本金和利息外,贷款公司每月多收的用于支付地产税,房屋保险,和贷款保险(PMI)等费用的账户。贷款公司每月会按估计收取该交的费用,等该交时他们会替你直接付给收账方(县政府,保险公司等)。


从一定程度上讲,Escrow Account对贷款者和贷款公司都是麻烦事:

  1. 对借贷者来说,Escrow Account里的资金窝在哪里, 啥也干不了, 大多情况下也没有利息,还有机会成本,对资金不足的人来说就是浪费。 当然对资金充足的人来说可能会觉得省事。
  2. 贷款公司每年需要替借贷者按时缴款, 也算是多了一份工作量。

Escrow Account可以降低借贷费用

贷款公司为什么会吃饱饭撑的非得替借贷者干这擦屁股的事呢?原来银行往外借贷前,需要评估很多潜在的风险因素,包括信用分数,DTI, 首付百分比, 房产类型(自主,投资,多单元等)等。 如果他们认为风险低, 就会低利率, 低费用借给你;如果评估认为风险高,就会高利率, 高费用, 甚至不借给你。他们认为Escrow Account也是其中一个风险因素,若有Escrow Account风险小, 没有就风险大。 风险大当然就得多缴费,一般情况下没有Escrow Account需要多交0.25%的手续费, 二三十万的贷款大约得多付$500 左右。

我这几天正在办理一个房贷的重贷(refinance), 本来几天前跟贷款经纪要了贷款的报价, 并且告诉他我不想要Escrow Account, 当时没有锁定利率。 但前天想锁定利率时,贷款经纪告诉我由于最近几天利率的增长,若想保持原来的利率,无Escrow Account情况下需要多交0.25%的手续费, 60万的贷款需要多交$1500的费用。不得已,我只好选择有Escrow Account的,这样可以省些费用, 因为我知道Escrow Account以后是可以取消的。

有些朋友也许会说,自己办贷款时人家根本没问Escrow Account的事, 也没多收钱, 那有以下几种可能:

  1. 与Escrow风险有关的费用已经隐含在利率或手续费里面了
  2. 贷款经纪或贷款公司让利也是可能的
  3. 是不是有些银行和贷款公司不把Escrow Account当做风险因素?这个我不清楚, 还请专家解惑!

取消Escrow Account

大多贷款公司在借贷者按时付贷一段时间后,并在满足一定的条件下(比如首付达到20%以上等),允许免费取消Escrow Account, 一般是一年后, 有的是两年后。

最近我正在办理取消三个带有Escrow Account的贷款的有关手续,这三个贷款过户都超了12个月了, 但还不到24个月。 其中2个贷款是属于CitiMortgage, 一个是LoanCare的。

我首先打电话到CitiMortgage,要求取消在他们那里两个贷款的Escrow Account。客服说他们会寄来请求取消Escrow Account的正式文件, 要我签字, fax 回去(或者用信寄回去), 收到签字文件后他们才正式受理审查,决定能不能取消。等我把两个贷款的签字文件同时fax给他们后,差不多2个多周后,收到一个贷款的回信, 说已经取消了,但过了一段时间我到账户一看, 觉得不对劲,才发觉他们只取消了地产税的escrow, 而没取消保险的escrow, 搞得我火大, 打电话过去, 说是搞错了。 又寄过文件来, 重新签字, fax过去, 前天终于给取消了。这说明CitiMortgage只需要一年多就可以取消Escrow Account。

同时申请的第二个贷款过了一个多月了还是没见动静, 打电话过去,说是不知什么原因停在那里了, 于是重新邮寄文件来,重新签字, fax过去, 现在正在审查,估计问题不大。 感觉CitiMortgage的办事人员就是一群笨蛋!

再打电话到另一个贷款公司LoanCare, 他们给了我一个email, 让我把取消Escrow Account的正式请求发到email。发了email后, 大约两个周后收到正式回函, 被拒了, 理由: “Your loan must be seasoned for at least 24 months” . 这说明LoanCare至少需要两年才允许取消Escrow Account。

可见,对于多长时间才允许取消Escrow Account,各个贷款公司的政策不是相同的

作者:建宁     发布时间:2018-03-22     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)


添加评论

姓名: * 必需
E-mail: * 必需, 不公开
您的评论: * 必需

评论不允许html, 换行请用回车键!

输入验证码 :     * 必需

    Copyright ©2018   Jian-Ning Blog,   All Rights Reserved      
建宁闲谈 版权所有, 未经允许不得转载!
网页版本 :   移动   |   电脑