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在美国没钱可以投资地产吗?

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没钱可以投资地产吗?这个问题不难回答:只要熟悉行业规则, 有能力,肯努力,肯付出,肯定可以!


如果你对一个地产行家说:我缺钱,无法投资地产。行家当面会含蓄地对你说:你缺的不是钱 , 而是好的投资项目,只要你能找到好的项目, 资金会自动找上门来!尽管这么说,可人家心里可能会更直接些:你缺的不是钱,而是能力,还有相应的知识和意识!

尽管金钱并不能买到一切, 但在不少情况下, 金钱和努力是可以互换的。 比如一个刚起步的小公司,资金匮乏,有的只是人力,在这种情况下,不得不靠长时间的辛苦努力, 希望能打开局面。 而一旦经济实力充足了, 花点钱做广告很容易就可以达到同样的效果。 地产投资也是如此,如果你有充足的资金, 足够的首付,并且贷款条件也满足,普通人就可以很容易地买卖投资房产。 反之, 如果没有资金, 要想达到同样目标, 就需要更多经验,时间,努力和付出, 甚至努力了也不见得能达成目标!

实际上, 在过去的三四十年里, 有不少所谓的地产投资专家在宣扬 Nothing Down(零投入)投资法, 代表人物就是Robert G Allen. 当然, 他们所指的 Nothing Down 并不见得说是零首付(尽管在次贷危机前的泡沫高峰期时也有过不少零首付的例子),而是统指不用自己的钱,而完全用别人的钱(OPM, 或 Other People's Money)来投资.

地产投资的基本原则是: 如果你能得到常规贷款, 一定要先用常规贷款,只有在无法得到常规贷款的情况下才选择创造性融资(creative financing), 包括 Nothing Down 投资法。为什么呢? 因为常规贷款无论是利率,费用,期限等条件都要比其他融资法要好得多,也就是说风险要低得多!所以,可以用不等于应该用!

但无论是在贷款条件严格还是宽松的环境下,Nothing Down 投资法一直有非常广阔的市场, 尤其是对熟悉地产行业的行家来说, 更是被广泛应用。

下面简单介绍几种投资手法,包括如何完全利用别人的资金, 以及如何好好利用自己已有的资金


利用别人的资金

1. Partner(合伙人):自己没有资金, 可以找一个合伙人(父母兄弟姐妹亲戚朋友等)。 比如你找到一个好的项目,可以让合伙人出首付和让合伙人贷款,你来维修,管理,两人各得50%的利润。 也可以让合伙人出首付, 你来贷款,两人各自分得一定比例的利润。这是一种风险极小的投资手法,坏处是搞砸了容易影响个人关系!

2. Seller Financing(卖方贷款):在特定的情况下, 比如卖家房子很长时间在市场上卖不出去, 或者打算退休的人不想再继续持有房产而想脱手, 做为买家的你如果没有资金, 或者贷不出款了, 有些卖家可能会同意自己贷款给你。 正常情况下是银行贷款给你,现在是卖家贷款给你,你月付贷款给卖家。 如果卖家的房子没有贷款,卖家甚者会同意100%贷款给你, 不需要你首付。 或者如果卖家有70%的贷款, 自己有30%的净值,卖家会允许你从银行贷款70%, 而余下的30%卖家贷款给你, 等于你自己零首付。 当然,大多情况下卖家贷款的条件比较苛刻: 或者利率高, 或者卖价高, 并且愿意提供卖方贷款的卖家也不是很多!

3. Private Money Lending(私人借贷):从亲戚朋友等熟悉的人手中借钱买房。这里需要注意的是一定要在商言商, 公平交易,要在别人自愿的前提下, 不能占别人半点便宜。 千万不能学中国借钱法:国内一个亲戚30年前曾经从我父亲那里借了200元人民币,30年后的今天人家钱倒是还了, 仍是200元人民币 - 这哪里是借钱, 分明是耍无赖,从别人手里白拿钱!

4. Hard Money Lending: Hard Money Lending 实际上是Private Money Lending的一种, 不过通常情况下Private Money Lending多是指从熟悉的个人手中借,而Hard Money Lending是从专业的借贷机构或专业的个人借贷者手中借贷。市场上有很多机构和个人以此为生, 借贷一般是短期的,期限一般在一年或一年以内, 利息范围在6~14%之间, 大多在8~12%之间。要找到这些人或机构需要多跟当地的投资者,投资者协会或俱乐部接触,多联系, 或者让专业资深的地产经纪推荐。

5. Credit Card(信用卡):还真是有不少人利用信用卡借贷投资地产的, 有的用来做首付, 有的用来做维修费用。 次贷危机前借贷条件比较宽松时, 有不少信用卡公司提供免费的预支现金(cash advance), 很多一年内没有利息, 现在这种情况不多了。 由于信用卡是高利贷,高风险,所以要慎用!

6. Syndication(私募众筹):这是专业人士的操作手法,譬如一个筹款人(英文叫sponsor或 syndicator)看好了一个400万的公寓楼, 他可以找10个人, 每个出款10万, 得到100万资金, 然后再贷款300万买下楼, 他自己可以从中拿到20%的利润(包括租金和卖掉后的利润),有不少高手真的可以做到空手套白狼!


巧用/借用自己的资金

1. Home Equity(房屋净值):如果你有房子, 无论是自住房还是出租房, 并且房子里有多余的净值(equity), 你都可以很容易地把这些净值拿出来, 继续投资别的房子, 这是最简单, 最实惠,风险最小的操作手法,也是对于新手来说最值得推荐的方法! 目前, 只要你有贷款的房子个数不超过10个, 美国两房机构都允许你把多余的净值拿出来。常见的套现方法有三种: cashout refinance, home equity loan, 和HELOC。 举个例子, 假定你的自住房市场值是20万, 房子里尚有10万的贷款, 由于自住房最多可以拿出80%的钱出来, 你可以拿出: 20*0.8 - 10 = 6万 现金出来, 差不多够两个投资房的首付。这种手法可以像滚雪球一样不断滚动, 任何一个房子一旦有足够的净值(由增值和付掉的贷款本金所致) 就可以套现出来继续投资,几年后就会有令人吃惊的滚动速度 …

如果你只有自住房,自住房里也没有多余的净值,如果肯做出牺牲的话, 也可以通过downsize自住房,换到更便宜的房子来获得资金。 BiggerPocket 的 podcast曾经采访过一位家住加州洛杉矶的投资者,那是危机低谷时,一年前他刚跟他太太在洛杉矶一个好区贷款买了一套自住房,房价有七八十万(洛杉矶房价比较高)。 而剩下的一点资金,他则在一个偶然的机会到加州内陆的 Inland Empire 地区(离他家往东有2个小时的车程)投资了一个出租房, 这个投资房高峰时的价格超过30万, 他以7.5万的价格买下, 每月租金 $1150, 房贷月供只有$500。 当他拿到第一个月的房租后简直觉得有点像天上掉馅饼(跟我自己刚买前两个出租房后有相同的感觉),也意识到这是千载难逢的机遇, 可能是稍纵即逝,所以他非常想抓住这个机遇。但家里没有任何多余的资金,自住房由于刚买了一年, 也没有多余的净值。 于是他做出了一个非同寻常的决定:把自住房卖掉, 自己租公寓住, 把腾出的十几万资金做首付买出租房。亲戚朋友都觉得他脑袋哪根筋坏了, 还好的是他太太尽管开始也不愿意, 但听了他的劝说后最终同意了。 他们用卖自住房得到的十几万资金在 Inland Empire 贷款投资了有五六个房子, 考虑到 Inland Empire 在过去几年房价疯涨, 这十几万到现在估计早变成一百多万了, 他也趁机迅速扩大了规模 – 这就是付出和智慧的硕果!

2. 借自己IRA: 你可以从自己的IRA中借钱投资地产,但个人最多允许借出5万。

3. Self-Directed IRA: 可以把传统IRA转换成Self-Directed IRA, 并用于投资地产。

4. 从IRA中拿出钱:有一些投资好手, 包括文学城投资论坛的几位大佬, 都强烈建议关闭IRA, 从IRA中拿出钱来投资地产, 哪怕以交10%的罚金为代价!实际上不光是在危机低谷的绝佳时机可以采取这种策略, 就算是在房市正常时期, 如果你能买旧房子自己Rehab,也不是一种坏的策略。 但新手可要谨慎行事!


财富要靠付出和努力来获得

从一定程度上讲,这篇文章有点多余,因为对行家来说,这些小儿科的东西人家早就知道。 而对读起来感觉还蛮新鲜的初始者来说,除了上面提到的 Home EquityPartner 以外, 其它高难度高风险的动作, 估计你知道了还不如不知道, 免得不知深浅误入陷阱!

我前面强调过,有些事可以做不等于应该做! 比如你可以从别人那借30%利率的贷款,不等于你应该去借!上述提到的各种非常规策略, 一般情况下代价都要比常规策略要高得多, 对于行家来说,人家做过多次了, 知道其中的利害关系,问题不大。 但对一个没有多少经验的新手,去尝试一项代价高昂, 风险极大的事情, 就不见得是明智之举, 反而不如脚踏实地,一步一个脚印的打好基础, 才能走得更远。

我自己作为一个投资者,由于资金不足,每次都是用很高的杠杆,并且我也认为高杠杆是地产投资的法宝。但我并不喜欢“Nothing Down”投资法,主要是跟常规投资法相比, 代价太高昂!行家可能在代价高昂的情况下也能做到好的回报, 而我并不觉得自己能做到!

如果你目前是手无分文, 两手空空, 要先想办法提高自己的经济条件,增加自己的积蓄: 或者努力增加自己的收入, 比如换份收入较高的工作, 多打分工, 若是地产行业的你可以先做经纪人, 或者做wholesaling来挣取首付; 或者努力降低自己的消费; 或者两者并举! 至少应该满足FHA贷款的条件!

当前的FHA贷款,最低首付只有3.5%,就是两房机构的常规贷款中也有最低首付是3%的。作为一个初始者, 与其冒较大的风险去尝试100%用别人的钱去投资, 还不如尝试相对低风险的办法,努力去挣够3.5%的首付。 由于FHA贷款只使用于自住房, 即便你已经有自住房了, 如果你肯做出付出和牺牲, 也是有办法的: 你可以把自住房出租,而把下一个要买的房子作为自住房, 就可以用FHA 贷款了,在这过程中如果你能好好利用以前提到的 House Hacking策略, 就会大大加快你的投资进程。

另外, 好好利用 BRRRR策略, 就可以循环利用你有限的资金, 并逐步增加你持有的物业!

地产投资的途径有很多种,每条途径要付出的努力和代价是不一样的。一个聪明的投资者,需要的是找到一条适合自己的路!

作者:建宁     发布时间:2018-04-06     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

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网友评论

  • Echo       2018-04-06 13:29:02 CDT

    很喜欢看您的文章,让我获益良多,我也是刚涉足投资房行列,菜鸟一只。感恩您的专业知识和无私的分享。希望出更多的文章和大家分享。



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