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充分利用房产净值投资致富

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Arbitrage是金融上常用的术语, 可以译为套利,或套汇, 是指利用同种投资产品在不同地域或不同环境下的价格差异, 或者类似产品之间的价格差异,同时进行买和卖两个方向相反的交易, 以期利用价格差额获利。

Arbitrage最常见的是在外汇交易上,比如在同一时间如果纽约证交所和伦敦证交所的欧元兑美元汇率有较大差异,比如纽约证交所是1.18,伦敦证交所是1.17, 就可以同时进行两种操作,在纽约证交所买进美元, 而在伦敦证交所同时卖出等量美元,就能获利。Arbitrage从理论上讲是没有风险的, 但在实际操作上总是有风险的。

当然广义上Arbitrage应用的范围就广泛得多了!

实际上我们经常打交道的银行,它最原始, 也最基本的业务就是靠arbitrage,比如其中的两种:

  1. 利用储户和借贷者的利率差额来获利:比如储户的存储利率3%, 银行借出的利率是5%, 银行就可以获得2%的利率差。
  2. 从中央银行(Fed Reserve 等)借贷套利: 读过一则报道,在2010年时, 美国有不少银行从Fed Reserve以0.1%的利率借贷, 用来买回报约为3%的bond。 这里需要说明的是,银行从Fed Reserve 借贷是短期的, 一般不超过30天, 而bond是长期的(几年以上), 所以这种操作投机的成分很大, 风险也很大,很难说是真正意义上的投资。当然短时间暂时用用还可以, 但作为长期投资策略很难奏效。 这里只想借此说明一下arbitrage这个概念的含义。

银行arbitrage的理念是很值得我们借鉴和学习的!我们不是每个人都能开银行, 但不少人有房产, 且房产中有多余的净值(equity), 我们同样可以好好利用这个净值, 像银行一样做arbitrage,达到致富的目的!

生活中, 我们经常听到不少人总是想尽快还完贷款, 哪怕贷款利息只有3%。 想当年我自己的自住房利率约5%, 我也是急急忙忙尽快还完的!这是否是一种明智的选择呢?!

还有些无债一身轻的房主会自豪地说:“我的房子价值50万, 贷款早还完了!”。隐含的意思似是在夸耀说:我干得不赖吧?!

对这些无债一身轻的房主, 我想说两点:

  1. 首先,恭喜您,您干得的确不赖,不管如何,拥有50万财富是一件值得自豪的事!
  2. 您并不是个出色的投资者!

这是因为: 房屋中多余的净值的回报率永远是零, 如同利率是零的存款。 把资金放在零回报的投资上不应该是聪明之举吧?! 相反,如果能把多余的净值拿出来,也可以利用Arbitrage的原理进行投资, 尤其在当前低利率的大环境下。 比如:

  • 如果你用拿出的钱做首付买更多的出租房,很容易达到20%的回报率
  • 就算你不想自己投资房子, 投资tax liens, promissory notes,或者你自己做 hard money lender把钱借给别人, 也至少可以达到10%的回报率
  • 美国股市S&P 500 的历史年回报率都接近10%。

我们不妨以上面提到的那位已经付清50万自主房的房主为例, 假定他以5% 固定利率, 30 年贷款, 从他自住房中拿出40万净值, 投到回报是10%的S&P Index基金里, 持有20年, 会有多大的收益? 首先, 贷款需要还本金和利息, 20年后, 40万的贷款大约还有20万没还, 也就是说实际上在前20年内, 只有20万的完整资金可用, 我们就以20万投入资金为基数算一下总收益:
        20 * [ ( 1 + 0.1 - 0.05 ) ^ 20 ] - 20 = 33万
注: 实际收益应该比这高, 因为这里只是算了20年后还没还掉的20万的收益, 前面逐渐还掉的那20万也应该有收益,因为比较难算, 也不是大头, 所以这里略去没算)。

考虑到目前美国家庭财富中位数约为10万, 这33万并不是一个小数字。并且房主也不需要做太多事情, 所做的也不过是做一下cashout refinance, 然后再放到指数基金里去!

不少人对借贷有一种恐惧, 总想付完贷款一身轻, 觉得这样房子就可以完全属于自己了, 我并不认为这是一种理性和正确的思维方式:因为在美国等拥有地产税的国家,严格地讲房子并不真正属于个人,而属于政府(准确讲是县政府)。 我们花800美元买一部电脑,我们可以说这部电脑完全属于我们个人, 但房子你就不敢这样说, 否则你两年不交地产税看看房子还属不属于你?!

我住在低房价高地产税的德州, 每月房贷1000多, 其它像地产税+保险+社区费也差不多1000,也就是说我即便贷款还完了一月也得有约1000 的费用。 难道每月只交1000(假定已付完房贷)我就应该觉得房子是我的;而每月交2000(包括房贷), 但同时可以得到远超过1000的利润,就应该觉得房子不是我的, 就应该觉得恐惧和有压力? 这好像并不是一种太有说服力的逻辑!

实际上我自己当前就面对一个问题,这个问题我已经思考很久了,这篇文章也是想帮助自己理一理思绪,看看能不能找到一个好的答案。

我自2012年开始投资地产以来,由于自己资金少, 杠杆用得很猛, 无论是自住房还是出租房, 只要一有足够的净值我就把它拿出来, 继续扩大投资。这样几年下来,尽管房产增值不错, 但现金流却是相当差, 这说明我目前的portfolio并不是一个好的组合, 而我又是懒人一个, 不想卖房, 所以我就在想如何能在不卖房的前提下提高现金流。现在其他房子可做的事情不多, 唯一可做调整的就是当年用现金买的一个房子, 当时买价约11万, 现在zillow 估价约20万,每年净租金收入只有8000, 以现在估价来算, cap rate只有4%, 又不是太好的城市, 可以说回报是相当差。而如果我做cashout, 5%固定利率, 30 年贷款, 可以拿出15万,可以有两种选择:

  1. 我找到一个回报约12%的note 基金, 如果投到这个基金里, 每年可以多出 15*(0.12 - 0.05) = 1.05 万的回报。 前面看到, 这个房子cashout 前每年回报只有8000, 而cashout并投到这个基金一年就会多出1.05万的回报, 差别是相当明显的。 但缺点是基金三年内不能动, 并且基金也是有不少风险的。
  2. 继续买更多的房子, 长期收益会更高, 但解决不了我目前低现金流的问题

但不管如何,都比把净值白白留在房子里好!

房产中多余的每一分净值,如果不好好利用,都是一种极大的浪费, 尤其是在当前利率低于6%的低利率环境下!

近来对promissory note 投资比较感兴趣, 并买了两本有关的书籍读了读。 其中的一个note投资行家,Dave Van Horn,在他书中提到了自己的真实投资经历,希望再次可以帮助大家对arbitrage的理解: 他儿子上大学的学费, 他本可以付现金的。 后来作者决定用arbitrage, 当时学费利率是6~7%, 他自己投资note可以很容易得到12~18%的回报, 于是他就用儿子学费借出的钱投资note,自己不仅分文没花就供儿子顺利完成学业, 投资的note到现在仍然在源源不断地继续给他带来收益!原来,传说中的Arbitrage可以这样神奇!

作者:建宁     发布时间:2018-05-24     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)


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