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借向财务自由

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最近一段时间, 尤其是晚饭后散步时喜欢听地产投资社交网站BiggerPocket上的podcasts, 听了很多采访, 感觉是大开眼界, 受益良多!所采访的人物大多是有实战经验的地产投资成功人物, 即便有些不是很成功的, 他们的经验和教训也能够带来不少有用的启示。 最使我感到兴奋的是,投资者所采取的手法的多样性: 从 wholesaling, flipping, buy-hold, tax lien, foreclosure, distressed notes, private and hard money lending, syndication, mobile parks 等手法多得真是叫人眼花缭乱!可谓是八仙过海各显神通!也难怪有一句英文说: In real estate there are one million ways to make one million dollars

因为在BiggerPocket听了几次关于Note(Promissory Note)投资的podcasts, 忽然间对Note投资产生了浓厚的兴趣, 顺便也到YouTube上看看有没有其它有关Note投资的视频, 结果偶然发现了另外一家podcast的主持人Keith Weinhold在采访另一个Note投资者, 听了一会儿后觉得这个主持人Keith Weinhold的投资理念怎么跟我这么相似。出于好奇, 就查了查, 原来此君也是地产投资者, 现在主业是忽悠(educator),做podcast, 采访各种投资成功人士, 包括Rich Dad Poor Dad的作者Robert Kiyosaki等。 再看了看他的博客和写的书,才发现真的是逮到了知己,他的投资理念的几个要点:

  • 杠杆是致富的关键,要充分利用别人的资金
  • 要财务自由, 而不是债务自由 (Financially-free is more important than debt-free
  • 房屋的净值如果不好好利用就是极大的浪费
  • 退休金就是个大忽悠

概括起来就是: 借钱才能快速致富


County 拍卖现场

好不容易找到了个知音, 好奇心大涨, 就想知道这个知音到底只是个大忽悠, 还是个有两下子的实干家? 也就是说他自己投资的战绩到底如何?后来在别人采访他的podcast里找到了答案, 这是他在接受采访中讲到的自己投资经历(他家住阿拉斯加州的Anchorage,初始的投资房也都在那里):

  1. 2002 年他用FHA loan, 3.5%首付,自己总共出资1.2万 买了个29.5万的4-plex, 自己住一单元, 其他三单元出租 - 经典的House Hacking 投资手法
  2. 2007 年, cashout refinance 4-plex, 用cashout 的资金做为首付买了第二个53万的4-plex
  3. 2013年, 卖掉两个4-plex, 用1031 exchange 购进了总共20单元的两个小公寓楼(一个11单元, 一个9单元), 购买价总共约160万。

另外,2005 年他买了一个独立的自住房, 但这与投资无关。他接受采访是在2016年, 他说当时公寓市场值差不多涨到了190万。根据他的贷款情况, 我大约估算了一下, 他的资产净值应该在80万到100万之间, 也就是说投资了14年,他当初投入的1.2万, 差不多有70~80倍的回报, 还是相当亮丽的成绩

对比我自己,我2012年开始投资地产, 到现在不到7年。 当时投入的1美元,现在的回报应该在10倍以上, 并持有差不多30倍的房产, 当然因为自己家底薄, 投入不多。 我是个懒人, 到现在为止只买房从没卖过房,所用的招数也就一个: cashout, 然后再继续买房。 当然这个招数我用了很多次,有的房子两年内做过两次cashout, 最少的一次才拿出不到4万。

对比Keith Weinhold, 他用了三种招数:

  1. 用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking
  2. Cashout refinance
  3. 1031 exchange

其中第一招用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking 是点睛之笔。 我粗略估算了一下, 他在投资的14年间所投资的房产的总增值也并不见得比我自己投资的7年高多少, 但他的3.5% FHA使得他的初始杠杠使用率差不多达到了30倍, 而我的杠杆大多不超过3倍, 只有自住房才勉强达到4倍,也就是说人家在使用杠杆上比咱高明! 当然他当初也是因为缺少资金而没有太多别的选择, 况且跟房客同住一个4-plex 自己也需要做出牺牲!

得出的两点结论就是:

  1. 人家还真是有忽悠的资本, 14年间能使投资回报率达到近80倍, 还安然度过次贷危机, 并且会巧妙利用多种投资手法!
  2. 唉! 看来,借钱还真是能借富

作者:建宁     发布时间:2018-05-27     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

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