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房价涨势与投资意识

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关于房产投资,我们经常会听到类似这样的传闻, 譬如某某人在加州湾区有几套房子发了,或者某某人在纽约有几套房子也发了。另外无论你在美国的那个州投资地产, 都会碰到很多来自加州和纽约等地的投资者(当然这些地区本身人口多也是个重要因素)。给人的感觉好像是住在美国东西两海岸(尤其加州,纽约等沿海地区)等房价增长快的地区的人地产投资方面成功的多, 而中西部房价增长缓慢的地区相对来说好像成功的就少。这种感觉对吗?这是否意味着只有投资房价高增长地区才能赚钱呢?投资房价高增长地区到底比一般中西部地区到底有多大优势?

我们知道, 投资回报主要有两部分: 房价增长 + 租金回报。也就是说这两者加起来的总数,那个大,那个好(暂且不考虑税收因素)。

美国投资房历史年平均数据: 涨幅大约 3.5%,租金回报大概6.5%,加起来约10%.

就说美国房价高增长地区San Francisco, 从1991~2017, 年涨幅大约 5.3%,租金回报算是5%不离谱吧(租金回报长期数据我没查到, 目前大约4%),加起来是10.3%, 并不比美国平均好多少!也就是说房价低增长的地区租金可以补上来!

投资房在高增长地区尽管没有太大优势, 但自住房在高增长地区却有巨大的优势! 为什么呢? 我们来比较在两地的两个房子,价格都是40万,A在高增长地区(年涨幅5%,年租金回报5%),B在不增长地区(涨幅0%,租金10%)。这两个房子若是投资房,回报查不多:A价格增长2万,租金2万;B价格增长是0,但租金4万。但若是自住,A 会损失2万,而B确是要损失4万。这个差别就出来了,原来高租金回报的地方也意味着自己住房消耗大!

这样就可以帮助我们理解为什么房价高增长地区地产投资成功的多。

首先,住在房价高增长地区自住房有优势, 自住房增值出来的净值可以通过套现重贷(cashout refinance)拿出来,继续投资别的房产。我们知道,对一般工薪家庭而言,单靠工资积累投资房首付是很难的!

其次,房价高增长地区工资相对来说高一些也是一个优势,但一般来讲工资高的地区相对来说消费也高,所以这个优势不是很明显!

但我觉得最重要的还是房价高增长地区人们的房产投资意识比一般地区的人要积极和超前一些,而他们的这种意识不少也是由于自住房的疯涨给催生出来的。湾区一个朋友, 他们的收入在当地也不是很高的,起初也不懂投资, 但由于自住房的疯涨, 使他们意识到投资房产的潜力,后来他们陆续在湾区的外围买了好几个投资房,也算小赚了一笔。 而我自己开始投资房产, 整整比人家晚了10年! 我觉得只要给我10年时间, 就算我并不住在房价高增长的地区, 10年后也不见得达不到他的规模!所以自己落后的是理念和意识, 而不是地域的原由! 当然, 这话也适用于像我一样并不住在房价高增长地区并缺少投资意识和行动的朋友, 需要改变的是理念,地域并不是主因! 只有采取行动, 才可能结出硕果! 人家住在房价高增长地区可以自动催生出投资意识, 我们则需要自己积极主动地去培养这种投资意识,并付诸于行动,才不至于被甩得更远!

作者:建宁     发布时间:2018-06-14     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)



网友评论

  • JL       2018-07-05 17:50:24 CDT

    "最重要的还是房价高增长地区人们的房产投资意识比一般地区的人要积极和超前一些,而他们的这种意识不少也是由于自住房的疯涨给催生出来的",这句话非常赞同。其实还有一个催生人们投资房产的因素就是租金,加州的租金长的太快了。

  • 李建敏       2018-08-01 16:21:32 CDT

    Hi Jianning,

    谢谢你的回复,更加坚定了我买房然后长期持有的决定。

    您文中提到的房产升值更赚钱的思路,我今后会着重研究。我在加州的圣地亚哥,这边儿也有好学区一般学区的区别,对于哪区增值更快,是不是看各区08年到18年价格变化情况即可?话说回来,随着时间的推移,各个地区也在发展,有些不好的区也变得越来越好,而更加抢手。

    还有您文中提到2-4单元的房子,我觉得在圣地亚哥很少见到。您能给个具体地址吗,作为案例,我想研究一下, 虽然暂时还没有异地投资的想法。

    最后还是想请教一下,您对未来5年房市的看法,还会高速增长吗? 我攒够第三套房子的首付得3年以后了,三年以后的买房风险是不是太大了。

    Thanks,
    Jianmin Li



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