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美国投资房费用报税的三个Safe Harbors

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依照美国税法,投资房的各种费用在报税时是可以当年完全deduct,还是必须要一年一年的depreciate,干系重大。地主们 All Love Direct Deductions, 但IRS可能不这么想。尽管IRS大部分时间扮演着坏人的角色, 但他们偶尔也会发发善心,给地主们, 尤其是小地主们一点恩惠,当然更重要的是减轻一下他们自己enforce这些税法的负担。关于维修的这三个 Safe Harbors, 就是这种小恩惠,它允许在维修,或购买appliances等时, 只要满足这三个 Safe Harbors中的任何一个,这些花费都可以在当年被直接deduct掉, 不管是repairs还是improvements。这三个 Safe Harbors, 以我个人认为对小地主的重要程度,排序如下:

  1. De Minimis Safe Harbor
  2. Safe Harbor for Small Taxpayers(SHST)
  3. Safe Harbor for Routine Maintenance

下面就分别谈谈这三个 Safe Harbors。

De Minimis Safe Harbor

De Minimis这个词, 拉丁语是minor 的意思,就是说若是小钱,当年就可以deduct掉,IRS具体规定是:
If you have an applicable financial statement (AFS), you may use this safe harbor to deduct amounts up to $5,000 per invoice or item (as substantiated by invoice). If you don't have an AFS, you may use the safe harbor to deduct amounts up to $2,500 ($500 prior to 1-1-2016) per invoice or item (as substantiated by invoice).

解释一下就是, 若每个invoice 或item的费用少于$2500 (AFS可以到$5000,AFS 是说financial statement被审计公司正式audit过, 一般小地主可能很难做到), 可以当年直接deduct掉。注意这里是per invoice, 或per item。per invoice比较明确, 就是说若invoice低于$2500, 肯定没问题。 若per item的话就必须要写清楚(substantiated by invoice), 比如说如果你换了5个新窗户, 每个$2000, 如果在invoice 只写了 "change windows, total cost is $10000", 那是不满足Safe Harbor $2500的要求, 但若在invoice 上写明 "change 5 windows, each cost $2000, total $10000" 就满足要求了。

那你也许会说,若这样的话,我换一个新空调, 空调费用是$2400, 安装费是 $600, 我写成两个item不就得了 - 这不行, IRS明确规定,安装费必须要包括在整个费用之内。

有些聪明人会说, 若房子的维修费用是10万,我把invoice的每一项都写成低于$2500, 岂不妙哉?若你能让IRS信服, 说明你是真聪明,否则就是假聪明了。 所以, per item并不是自己想怎么定义就怎么定义, 必须要是真正意义的item。 比如你请同一handyman同时换新地板$2400, 刷墙$2000, 这就应该没问题了!

Safe Harbor for Small Taxpayers(SHST)

Safe Harbor for Small Taxpayers 是这样规定的: 若building的 “unadjusted basis”低于100万,那么每年可以直接deduct的上限为以下两者的最小值:

  • $10,000
  • 2% of the unadjusted basis of the building

这里的unadjusted basis, 是指building的 original cost, 减去land 的value, 再加上后来的improvements。

举个例子:花20万买了个房子,其中土地为4万, 后来又花1万换了个新屋顶, 那么这个房子的:
unadjusted basis = 20 – 4 + 1 =15万

每年按照SHST可deduct 的费用上限为: 15万*2% = $3000

这里需要说明的是,SHST的限额是针对每一个building的,如果一个业主有多个buildings, 那些符合“unadjusted basis”低于100万的building,都可以利用这个Safe Harbor。

由于SHST可deduct的上限是$10000, 2% 就意味着building的unadjusted basis必须要至少是50万才能全部利用这$10000的deduction,所以个人感觉这一 Safe Harbor 对3~5单元等小型多单元比较有利。 比如买一个fourplex, 比较容易有50万的unadjusted basis, 这就意味着可以很容易deduct $1万, 像换个新空调不应该超过5千; 就是换个新屋顶, 1万也可以做下来,都可以按照这一Safe Harbor直接deduct掉, 省心又省钱!

Safe Harbor for Routine Maintenance

这一Safe Harbor是指只要是Routine Maintenance,这个费用就可以当年直接deduct掉。与前面的两个Safe Harbors不同的是,Routine Maintenance Safe Harbor 没有数额限制,只要符合Routine Maintenance的要求, 就可以减掉,问题是如何认定是否是Routine Maintenance。 一般意义上的 Routine maintenance 包括两项:

  • inspection, cleaning, and testing of the building structure and/or each building system, and
  • replacement of damaged or worn parts with comparable and commercially available replacement parts.

前一项即便没有Safe Harbor,我们也可以按照正常的expense 报掉,所以这一Safe Harbor主要是针对第二项的,对什么是Routine maintenance, 有两条限制:

  1. Ten-Year Rule:10年内必须要做过2次或2次以上
  2. No Betterments or Restorations: 只能是维护, 而不能是升级或改进。

感觉这一 Safe Harbor对小地主用处不大。对小地主来说,像空调,水管等的年检和维护, 不可能超过$2500, 所以用De Minimis Safe Harbor比这更直接, 也不容易引起疑问。而对拥有大型物业,像大型公寓, 办公楼等的大地主,他们每年的维护费用可能会远超$2500, 这一Safe Harbor可能对他们来说用处就比较大, 因为这一Safe Harbor没有最大数额限制。

注:非CPA, 若有错误, 欢迎指正!

作者:建宁     发布时间:2019-05-08     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)


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