建宁闲谈       |       文章列表       |       博主简介       |       联系博主      

过去十年投资总结及展望

作者:建宁

时光飞驰,2019的过去,意味着2010~2019这十年的终结。这过去的十年,美国股市一路上是高歌猛进,并且至今丝毫也没有停止的迹象。而美国的房地产市场,也由初期的崩溃,绝望和低迷,自2012年底开始强势反弹,然后是芝麻开花节节高,目前美国大多地区以及全国平均房价都已达到新高,总起来应该说是整个美国形势一片大好!

十年磨一剑!

过去的十年,对我自己来说也是有里程碑意义的:从被迫辞职后自己创业的艰难和生活的窘迫,到经过不懈努力终于使家庭净资产比十年前增加了近6倍,基本做到财务上的彻底翻身,自己也基本完成了从一个不太成功的屌丝创业者到小投资者的小华丽转身。


家庭资产主要集中在退休金和房产两大块,下面分别从退休金管理,房产投资和投资自己三个方面给自己来个总结,顺便也思考一下未来的打算。

退休金投资和管理

在退休金投资上,吸取前些年几次炒股失败的惨痛教训,采取稳健的长期被动投资策略,置主力于标普五百指数基金上,借美国股市一路狂飙的东风,水涨船高,自然有不错的回报。 具体成果就是目前的退休金大约是十年前的5.3倍, 这其中十年间自己先后投入了约有初始资金1.2倍的资金。也就是说十年前的1美元, 十年间自己又投入了约1.2美元,变成了现在的5.3美元。考虑到标普五百指数在过去10年间增加了约2.5倍(10年前的1美元变成现在的3.5美元),我的回报大致与标普五百指数相当。

应该说在退休金投资管理上,自己没有任何功劳。如果愣要找个借口来夸一下自己的话,就是几次炒股的惨痛教训使自己长了些记性,有了自知之明,知道自己的不聪明,并不再寻求要超越大市的高回报,当个普通傻子,老老实实做个被动投资者,最后的回报仍然可能会超过大多数人!

2019年,在读了几本有关退休金投资和管理的书并认真思考后,我意识到过去几年在退休金投资上犯了一个战略性错误:我家的几乎全部资产都在退休金和房产上,而这两者都是水分极大的资产,因为它们都是税前资产,而我仅有的一点税后资产Roth IRA ,却是少得可怜,并且我们过去10年间竟然一点Roth IRA都没有投,相反我们却投了不少的传统IRA和401k。我们实际上是低收入家庭,税率是在15%和12%以内的,按照这样的税率,Roth IRA应该是我们的首先考量,而我却仍然停留在多投传统IRA当前可以省税的狭小思维中,没有从长远大局来考量。

另外值得反思的地方就是过去几年在退休金上存放过多:自己家庭收入本来就不高,再存那么多的退休金,根本剩不下资金来用于投资房产,过于保守,搞得资金太紧张,也错失了一些投资地产的机会。

从现在开始起,每年争取先存够Roth IRA的最大限额,争取多把税前资产转换成税后资产, 并减少甚至终止传统IRA和401k的投资, 积蓄资金,配合房产投资的行动。

房地产投资

自2012年开始的地产投资,成果远超想像,当然也是自己比较满意的地方!

先看战果:当初投入的每1美元,到目前为止全部净租金收入有2美元,但增值了有10倍,也就是说当初投入的1美元,现在变成了13美元,8年间年复利增长率约38%,这是个连股神巴菲特都不敢小瞧的回报率!

有些人可能会很不以为然:你不过是风口上那头猪!

但风口上的猪,要立得稳,立得久,并逐渐壮大,并且还要飞得更高,也是需要些功力的。首先,风不可能一直吹个不停;其次,小猪能吹起来,长大的肥猪风还能吹得动吗? 再者,风有那个耐心等着小猪一直成长吗?

我2012年开始投资时的确是好时机,但当时资金很有限。实际上,我的大部分房产都是2018年以后才购置的,而那时房价早涨上去了。所以,风可以助猪大人一臂之力而更上一层楼,但主要还要靠猪大人自己努力!


这里总结一下过去几年在房产投资上取得不错成绩的几个原因:

  1. 抓住绝佳机遇

    次贷危机的确是千载难逢的绝佳机遇, 并且对于资金有限的一般投资者来说很可能是美国历史上最好的一次机遇。与美国历史上其它几次房产危机相比,这次危机跌得很,但反弹起来也很凶猛,如果在低谷时进入的话,很容易在短期内获得暴利。

    但反弹凶猛也不全是好处,也意味着机会稍纵即逝,有些地区一年之内涨幅就有100%,投资者必须要在合适的时机拿出足够的资金才能获取足够的利润,而一般人不可能有那么多资金。并且即便你抓住了第一次,等你一年后再次准备好资金后估计机会早已经消失了。

    而我能赶上这绝佳的机遇,却不是我自己的真本事,而是跟风兄嫂稀里糊涂给撞上的。在这点上,我欠兄嫂一个大大的感谢!

    尽管我开始投资是在最好的时机,并且我第一年跟风买的两个房子增值也是最好的,这固然很重要,但对我来说更重要的是,由于这次机遇,兄嫂带领我进入一个崭新的领域。而一旦进入这个领域, 我发现即便没有绝好的机遇,通过自己的努力仍然可以找到成功的机会和方法

  2. 采取不拘泥于地域的灵活投资策略

    好的时机固然很重要,但如何抓住时机,使利益和回报最大化,却需要个人的决断和努力。采取不拘泥于地域的灵活而开放的投资策略和大胆使用杠杆,是我投资理念的核心,也是我取得现在的成绩最重要的两个原因。

    大多数人,尤其是像我这样口袋里只有几个铜板的小投资者,大多会选择一两个固定的城市和地域,一般首选是自己家附近,因为我们一般最熟悉自己住的地方。 而我却选择了一条与大多数人截然不同的策略:我现在的投资房分布在四个不同的州,估计这一两年还会增加到另一个州。 一般人只把目光放在一个很小的地域,而我的目光却可以涵盖美国大陆的四十八个州, 只要哪里有机会,我不在乎距离的远近。

    我之所以采用这样的策略基于两个原因:1)我的自住房起初十多年一个子不涨伤透了我的心;2)第一年跟风兄长异地投房的成功给了我信心。

    不拘泥于地域有几个优点,最主要的就是机会多,多个选择总比单一选择要好吧。2016~2018年间当我需要在我们休斯顿本地和犹他州类似的投资项目做出选择时,在比较了两地数据,包括人口增长率,失业率,地产税率,租金,房屋空置率,以及两地房屋法规的宽松程度等数据后,我看完后马上就知道犹他的项目有优势,投了后果然证明选择是正确的!

    放眼全局还可以跟着周期跑。房地产是有周期的,但不同地区的周期是不同的。我2012年跟风在加州中谷买的房子,2013 增长最快,一年多几乎翻倍,而我2013~2014在佛州买的房子,却是2017年增值最快。我基本上是在加州的房子已经翻倍后,用套现重贷的资金再在佛州买房,到现在佛州的房子也接近翻倍了,尽管加州的房子现在的房价是买时的3倍,2013年后到佛州买房仍是更好的选择,尽管这属于马后炮了,也有运气的因素。

    目前,起初反弹最强势的加州湾区等地的房价已经开始回落,而反弹缓慢的美国不少中西部地区的房价却保持强劲增长势头,可以看出,房产周期在不同地域是不同的,聪明的投资者仍然可以在不同地域打时间差。

  3. 大胆使用杠杆

    大胆使用高杠杆, 是我取得好成绩的两个重要因素之一,甚至很可能是最重要的因素,也是我自己感到有点小得意之处。我是个低收入家庭,自己的资金只有可怜的一点点,而我则利用高杠杆,通过反复不停从房子中取出净值的方法来弥补我自己资金的不足。 在过去的8年里, 我总共做过9次套现重贷,有些房子两年内套现2次,只2016年就做过5次,先后套现出的资金约有自己投入总资金的10倍,套现后就继续投入,使雪球不断滚大...

  4. 个人性格因素

    我的个性不足之处是极端内向,不喜欢跟人打交道,从这一点上讲我可能不适合当地主。

    但我也有优点,我个性沉稳,不轻易下决心,而一旦下定决心,却能雷厉风行。理工出身的,比较理性,相信数据,善于分析,也不缺恒心毅力,一件事一旦开始,我就能坚持下去。 投资房产也是如此,我会给自己定个短期目标,然后照着这个目标去努力,不达目的不罢休。得,有点自吹自擂了!

这几年投资房产的反思:

  1. 第一年不够大胆。 第一年买的两个房全是用现金买的,资金来自自住房套现重贷,加上手上的现金,如果当时用这笔资金做首付,可以贷款至少买上五六个,那回报就不一样了,因为那是最好的时机。但当时啥都不懂,买两个房都有点战战兢兢,所以在当时基本是不可能的, 再说也不见得能贷出那么多款来。但如果当时有现在的经验和胆识,结果可能就不同了,这个显然是马后炮。
  2. 投资房产以来犯的最大一个错误就是贷款时没有选择无费用或低费用贷款,过于注重利率,而浪费了太多的贷款费用。这几年,包括重贷,我做过的贷款接近20次,贷款费用就花了有十多万,比我自己总投入的现金都多。比如2018年重贷时竟然还愚蠢地花了5千美元买了点数,结果半年后利率降低后又重新做了重贷, 相当于浪费了这5千美元, 这几年白白浪费的贷款费用至少在5万美元以上。所以从现在起如果可能的话会尽量利用无费用或低费用贷款。

再谈谈我的房产组合现状和今后打算。我的房产净值按理来说也不少了, 但由于我用了高杠杆, 所以现金流少得可怜,近几年来实际上我早意识到这个问题了,报完2018的税表,仔细看了看后更意识到问题的严重性,终于明白我原来买的是宝贝,但捂得时间久了早变成鸡肋了,也就是说有的房产早已不再值得继续持有了,尽管我以前从来没有想卖房的打算。而要降低风险,就必须要卖掉一些已经增值不错但目前现金流很差的房产,换成现金流好的多单元,既可以降低风险,又可以继续增加规模;同时少存退休金,增加现金储备,为将来可能到来的房产下行周期做准备,这个计划在两三年内完成!


投资自己

对我来说,过去十年最大的收获并不仅仅是反映在财务上,而在提高自己上也同样有非常大的收获, 这当然也是相辅相成的,没有提高和进步,也就不会有现在的成绩。通过不断的读书,学习和实践,感觉自己在思维上提高了一个层次,不仅抓到了鱼,更重要的是学到了钓鱼之术!

思想决定境界,一个人的力量来自于他/她的思想(大脑)。 换句话来说就是:你的大脑里装着什么,你将收获什么。如果你的脑袋里装的都是垃圾,那你只会收获垃圾;如果你的脑袋里装的都是贫穷,那你只会收获贫穷;如果你的脑袋里装的是智慧,你便会收获智慧;而如果你的脑袋里装的是财富,那你就会收获财富。

穷人和富人,差别不仅仅是在财富上,更重要的是在思维方式上,所以,一个穷人想变成富人,首先必须得先学会富人的思维方式

人的大脑就像一个花园,如果不精心培育,将会被野草侵占。如果你的脑袋中不被正能量所添满,负能量就会钻进去。所以,如果你的大脑中被垃圾和贫穷占满,你得想办法用智慧和财富把它们给挤出去。如何能使你的大脑中装满智慧和财富呢? 只能靠学习和实践,其中一个重要手段就是要多读书,多学习

说起读书,我是感到很脸红的,因为我以前是个从来都不读书的人,关于这点我在以前写的这篇读过的几本不错的地产投资书中曾经提过,原文摘录如下:

本人是工科男一枚,家中的两位兄长都文采飞扬,其中一位兄长还是搞文学的,偏偏我,连本小说都懒得读,就是金庸的武侠小说,都是出国工作后在网上读的,上学时作文更是我最头大的科目,对成功学鸡汤一类的书更是嗤之以鼻,躲得远远的!

几年前等我真正开始投资地产,并读了很多地产投资的书,才意识到自己以前是犯了一个多么大的错误:书中有没有颜如玉到现在我也没看出来,但书中自有黄金屋此言非虚!像“知识就是财富”等话,以前以为是假大空,真的开始做地产后,才真正意识到这些话的分量!当今的社会是个规则的社会,房产的商机也全在规则里面,你知道的越多,机会就越多,如果你啥都不知道,不光你找不到机会,给你机会你也不知道是机会!

正所谓亡羊补牢,未为晚也。这几年开始读了一些书,尝到了读书的甜头,也渐渐喜欢读书了。几年来,光地产投资的书就买了三十多本,还有别的鸡汤一类的书,读后真是受益匪浅,有不少书对自己的思维改变影响很大。

一个人要想进步,一要靠学习,二要学会反省自己。查理芒格在评价他的老搭档巴菲特时说:他每天仍然在学习,仍然在进步。人家八十多了都仍然在进步,咱们好歹还不到八十岁,也要继续学习,追求进步!

结语

既是总结,也是笔记,同时也做为督促自己前进的动力,立字为据,免得自己以后耍赖!

风雨中,我依然奋勇前行!不但为我自己,更为爱我和我爱的人们…

发布时间:2020-01-02  

相关文章:


添加评论

姓名: * 必需
E-mail: * 必需, 不公开
您的评论: * 必需

评论不允许html, 换行请用回车键!

输入验证码 :     * 必需

    Copyright ©2020   Jian-Ning Blog,   All Rights Reserved      
建宁闲谈(Jian-Ning.com)版权所有,未经允许不得转载!
网页版本 :   移动   |   电脑