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地产投资者需要多少税务知识?

作者:建宁

前些天,有个朋友发邮件问我,能不能说说在地产投资上如何省税?我答复说这个题目太大了, 且不说我自己在地产税务上尚且是个半吊子,就连我所知道的这一丁点半吊子税务知识, 要说也不是一时半刻能够说完和说明白的。

其实地产投资的许多优惠政策中,折旧(depreciation)是已经隐含的,而1031交换条例(1031 exchange)是比较主动的大的策略, 其它剩下的也不过是如何合法多减各种费用了,而这一点,却是反映在各种各样繁琐的条目中,要搞清这些具体条目,就需要下很大很大的功夫了。具体的就是多读书,并且要坚持不懈的读书和学习,因为税法是在不停变动的。这里,我推荐一本我认为是最好的有关地产税务方面的书,这是最新版本:

Every Landlord's Tax Deduction Guide,by Stephen Fishman

这本书我是两年前才读到的,读了后才后悔读晚了,如果是几年前刚开始投资地产时就读到这本书,就不会后来报错税而多交税了。

当然,这种书不是读一遍就能完全记住和读明白的,而需要读很多遍,才能有所领悟。况且,有很多法律条文是非常晦涩难懂的,有时候仅仅读由个人写的书是不够的,而要完全搞清楚,还必须直接读国税局(IRS)出版的条文说明(IRS Publications).

美国的税法尽管是国会通过的,但解释权却在国税局。真正的税法条文跟其它法律条文一样,基本上说的都不是人话,或者说不是普通人能听懂的话。为了便于普通人理解,国税局会出版很多详细的条文说明,这些尚算是人话的条文说明基本上也就成了具体的税收法规(当然国税局的解释也不见得是100%的准确,你若不服国税局的法规解释也可以把国税局告到法院,历史上有不少赢过国税局的案例)。要想完全搞明白这些法规细则,就得耐心仔细地去读,有些条文说明像一本书一样长。比如说,与地产投资有关的几个条文说明:

每个人的时间和精力是有限的,我们应该把自己的精力用在回报最大的地方。尽管知识越多越好,但不一定意味着我们什么都需要自己知道,什么都自己来做。对多数人来说,也许找个好的会计师,尤其是自己也有地产投资经验的会计师,也许是一种更好的选择。

另一个常听到有人提及的问题就是:究竟应该自己报税呢,还是请会计师来帮助报呢?自己报不是可以省点钱?!以我自己的亲身经历来看,如果你是个新手对地产税法知之不多,自己报税十有八九不会省钱,你确实是省了给会计师的报酬,但很可能会因为不懂税法而少算了本可以合法扣除的费用, 从而多交了税,这种错误我自己是犯了好多次,并且都是后来多年以后才发现的。

当然自己学着报税也有好处,尽管有时会漏报费用而多缴税,但自己可以学到税法知识,这种知识是可以终身受用的。比如说,一笔费用,无论是地产税,或是维修费,如果今年年终(比如12/31)和明年年初(比如1/1)交都可以的话,如果你既懂税法,又对今明两年自己的家庭收入有个大体的估计的话,你就可以灵活选择对你自己最有利的时机来付这笔费用,如果你对税法一无所知的话你就无法做出判断。

当然,随着规模的增大,请个精通地产税法的专业会计师来报税,同时自己也学懂税法,那是最好的了。这样既省事,又可相互把关,同时就像前面已经提到的,由于自己懂税法,在日常经营中可以合理少付税。

最后再次强调一下,找专业会计师千万要找精通地产税法的,最好是自己本身也是地产投资者的专业会计师。各个行业都有半吊子,比如我就碰到过只会做自住房贷款的经纪,而根本不会算出租房的收入。税法,尤其是地产税法,更加繁琐,如果从来没报过地产税的会计师,无论他们多么优秀,对一般税法多么精通,第一次报税的话十有八九会报错。所以,会计师精通地产税法是必须的前提。

发布时间:2020-05-14  


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