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也说二房东

作者:建宁

顾名思义,二房东就是从别人手中租到房子,然后再转租给别人。

从金融学上讲,二房东属于典型的套利手法。

比如,如果你能租到每月1000元的房子,然后以每月1200元的价格转租给另外一个人,你就可以赚到每月200元的差价利润;如果租到的房子位置比较好,例如靠近大学,医院,或者旅游景点,也可以搞短租,这样一般会得到更高的利润,当然短租需要花更多的时间和精力。

近几年,随着网络经济的迅猛发展,尤其是以Airbnb为代表的民宿短租房的广泛普及,许多有心人意识到了其中的商机,并迅速加入到了越来越多的二房东大军中去…

我们过去几年到欧洲旅游,选择住的都不是传统的旅馆,而是这种民宿短租房。选择短租房主要有以下几种考量:首先,价格并不比旅馆的房间贵,甚至还会便宜一些;再者,相对独立,并带有厨房,如果在外面吃腻了也可以自己做点简单的吃,比如煮方便面;更重要的一点是可以更好地了解当地的风情民俗。我们到罗马旅游时住的就是有五六百年历史的古董公寓,当时周围有很多单元正在装修, 内部比较破旧,从外面看就是一古迹,街道长这个样子:

房东夫妇是看起来有三十多岁的当地人,俩人中只有太太会讲不是太流利的英文,房东先生不会讲英文,我们在跟房东太太用英文交流的时候她先生也只有在一边微笑,可能也不知道我们在谈什么。由于近些年我对房产有浓厚兴趣,三句不离本行,很自然地我就问起当地地产的状况以及他们出租房的情况。她说这个房子是她父母留给她的,房子在市中心,比较贵,很好出租,而他们自己则住在比较便宜的郊区。她说她在附近还有另外两个房子在出租,不过那两个房子不是他们的,而是租别人的,也就是说,他们是那两个房子的二房东。她说几年前他们刚开始做的时候,利润特别丰厚,现在做的人多了,竞争多了,利润下降了很多,现在一天的租金比刚开始时降低了有近100美元之多。可见,做二房东的还真是大有人在,至少我就碰到了。

前些日子在中国国内网上传得沸沸扬扬的“广州90后包租婆坐拥400栋楼”的传闻,刚开始有些谣传说是她真正拥有400栋楼的产权,后来女事主本人出来辟谣,说她自己只拥有其中10来幢的产权,其它的都是从房东那里租来的,也就是说除了其中她自己的10来幢,其它的她只是个二房东。当然了,即便这样,有些人仍然不买她的帐,说她在吹牛炒作。于是就有好事的记者去做实地调查,尽管最终记者并没有证实这400栋的数目是否属实,但记者却是核实到了广州白云区女事主拥有房产的小区附近确是有大量的二房东,并且有很多管理着一二十个房产的二房东。要我说,即便这位年轻的女士管理的房产并没有400栋,也即便这位女士并不拥有10栋房的产权,以她这么年轻的年龄,就能有这样的经济意识和魄力,也已经是很令人佩服的了。当然若女事主本人说的是事实的话那就更了不得了,据说女事主并不是出生在一个富有的家庭。

其实,中国国内这几年兴起的长租公寓,就是典型的二房东模式,跟上面提到的广州包租婆,模式是一摸一样,并没有本质的区别。要说有区别的话,从事长租公寓的公司可能比较正规,规模比较大,实力可能要雄厚,另外他们为了满足特定的租客群体,可能在装修上会比较规范和统一。

美国作为网络经济的发源地,Airbnb也始创于美国,况且美国的出租房产经济本来就非常庞大,这种依托于短租房而应运而生的二房东模式的出现,也就很顺理成章了。在美国有很多专业从事于这种商业模式的人群,这种模式被称为Airbnb套利转租(Airbnb Rental Arbitrage)。选择这种模式,房子的位置非常重要,要有真对性地选择热点地区:比如可以是靠近旅游景点从而可以租给游客,或者是靠近医院租给病人家属,也可以是靠近大学租给前来探望孩子的父母等。

我曾听过一个网上讲座,是一个很成功的Airbnb二房东介绍他的操作经验,他走的是高大上的路子,利润丰厚,他的模式有点独特,一般的二房东都是做短租,房客一般就是住个一天或几天,而他则不同,非常有针对性,他的房客对象一般是需要出差的职业白领。有很多跨国公司,或者是全国性的大公司,他们的总部或者是大的地区分部经常会有前来出差的员工,或者是前来汇报工作的,或者是前来培训的,这些员工一般都不是只住几天,有很多需要住一个月,甚至是几个月。他只做针对这部分人的,他的房子装修比较讲究,租金也是一般房租的两三倍,因为这样的房客,租金一般都是公司来出,而公司出钱一般比较大方。况且,这种相对的长租可以减少不少管理和打扫费用,使本已丰厚的利润更加锦上添花。他现在跟不少大公司进行长期合作,真是个能人!

如果说民宅二房东的红火也不过是由于近几年网络经济的带动才发生的事,那么商业地产(办公大楼,店铺等)中的二房东(转租)却是历史悠久,在商业地产运作中极其普遍,并且几乎是与商业地产自始至终并存的。商业地产中有很多被动二房东,就是说这些二房东是在很不情愿的情况下不得不做的,这主要是由商业地产租赁合同的性质决定的:商业租赁合同一般是长期的,一般是3~5年,像办公大楼等甚至可以是10年,或者20年,甚至更长。更要命的是,商业租赁合同对双方都有极强的法律约束力,双方都不能随便解约。比如说如果合同是10年期,租客在租了4年后由于某种原因(譬如公司缩编,或者公司的合并,店铺开不下去了等)要搬走,对不起,余下6年的租金还是你的责任。由于这些租金每年都是不少的数目,于是乎,这些租客不得不想尽办法转租出去,挣一分是一分,以减少损失,于是就被动地当起了二房东,哪怕是亏钱也没办法。这一点跟民宅的租赁合同不同,美国的民宅租赁合同,尽管理论上讲对双方都有约束力,但实际上只对房东有绝对约束力,房东不能随便解约,而租客解约的话承受的损失一般不大,这主要是因为法律大多是倾向于租客。


商业地产中当然也有很多主动的二房东,通常主要是通过总租赁(master lease)的方式运作的。比如一栋办公大楼,其中的一家大型公司可以占用绝大多数的空间,只会剩下少部分空间。在这种情况下,这家公司可以选择承包下整栋大楼,这样可以得到优惠价格,如果未来公司需要扩编的话比较方便,不需要再到别的地方去租新的办公地点,多余的空间也可以以零售价格转租给别人,小挣一点。

商城也可以通过总租赁的方式转租盈利,比如说一家大型品牌店可以租下整个商城空间,自己占用部分空间。由于大型品牌店自身可以吸引大批人流,从而可以增加其它商铺空间的租赁价格,转租出去就可以大赚一笔。

关于二房东的合法性问题,前面提到,商业地产的转租是非常普遍的,所以一般不会存在合法性问题,除非租赁合同中明确说明不能转租。而美国普通的民宅租赁合同,一般情况下会明确规定只有名字列在合同中的人才有权住在房子里,其他人是不可以住在房子里的,所以从这个角度来说,这样的民宅租赁合同是不允许二房东存在的。要想当个合法的二房东,必须经过房主的同意。可以说,在国家法律层面上对转租并没有具体的规定,这个只取决于当事人,只要房主同意了就合法,房主不同意就不合法。

总之,转租,或者说是当个二房东,如果操作得当的话,也是一种非常正常的商业运作模式。这种模式的优点是不需要太多自己的资金,甚至是根本就不需要自己的资金就可以做到空手套白狼,但需要付出时间和精力去经营,也是靠付出和劳动来换取回报,从这点上讲,它跟其它的工作没什么差别。

当然,拥有更多自己的房产永远是个更好的选择,但在没有资金的初始阶段,只能先靠努力来积累资金,然后再逐步把它变成自己的资产,这就是为什么有些房东既是一房东(房主),同时也是二房东,就像我们在罗马碰到的那对意大利房东夫妇一样。

发布时间:2020-07-04  


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