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用房产净值投资私募基金的套利豪赌

作者:建宁

近几年我对一个词青睐有加,甚至到了一见到它就两眼放光的地步,只要我在那篇文章或书中看到它,我就一定要把它的语境和来龙去脉搞明白。比如前一段时间读了美国地产大亨Sam Zell的自传,他在书中就很郑重地提到过这个词(实际上他的第一桶金就与这有关),为了搞明白他所说的操作手法,我花了两三天在网上查了很多信息才基本搞清楚。

我之所以喜欢这个词,并不是因为它发音多么好听,也不是因为它的字母排列组合有多么美,而是因为我自己得益于这个词,准确地说,这个词让我赚了不少钱 - 说到底都是让钱给闹的!

现在有请主角闪亮登场,我所说的这个词就是arbitrage(套利),这是金融上非常常见的一个词。如果你看过我以前写的东西,就会看到我曾经无数次地提到过它!

套利,就是利用两个或几个市场之间的价格差异,通过同时低买高卖的方式来获取利润的一种操作手法。比如说,如果说黄金在纽约证交所和伦敦证交所的价格是不同的,尤其是把汇率的因素也考虑进去后,就可以同时进行两个操作,卖出价高的,同时买入价低的,就可获利。比如说在纽约是每盎司是1800美元,在伦敦折算成美元是每盎司1810美元,就可以在纽约买入,同时在伦敦卖出,就可无风险获利。套利的单位差价不需要太大,只要交易量大的话,仍然可以获得可观的利润。

银行,就是靠套利吃饭的,如果储户存入的利息是3%,银行以5%的利息借出去,就能获得2%的套利空间。考虑到银行的存款是巨量的,它的潜在利润也是非常大的,这就是为什么人人都想开银行!

但人人都开银行是不可能的,于是只好努力再想点别的…

众里寻她千百度,蓦然回首,银行却在自家里!如果换个思维方式考虑,我们的家(房产)本身就是个银行,或者确切地讲我们房产的净值就是银行

在美国,对有家庭收入的人,如果你的房产里有净值,很容易用套现重贷的方式拿出现金,然后用拿出的现金进行投资套利。考虑到目前是美国历史上利率最低的时刻,30年固定利率贷款利息只有3%,如果你拿出这笔钱的话,能否找到投资回报高于3%(考虑到风险的话应该高于3%)的投资机会?如果有的话,是否值得一试?

仔细对比一下,就会发现这种用房产套利的模式跟银行的套利模式是一模一样:

  • 银行套利: 借别人(储户)的钱,然后再投资到收益更高的项目中去
  • 房产套利: 借别人(银行)的钱,然后再投资到收益更高的项目中去
唯一的差别就是借钱的对象不同。

我自2012年开始投资地产,一开始就拿出了自家房产的80%,当时只是受高人指点,自己稀里糊涂还没有完全回过味来。到2014年投资的房产有大幅增值后,开始套现重贷,并用套出的资金购入更多的地产,我才醍醐灌顶般真切地悟到了其中的奥妙,并于2016年再次大规模套现重贷,使规模迅速扩大。以后但凡有机会,我是不会让房产中留有多余的净值的。当年的贷款利率约4.5%,我当时就很确信,投资房产的长期回报超过4.5%是不应该有任何问题的。

我以前的套利模式只是房套房,就是说用已经拥有的房子的净值套现购买更多的房子,最近我终于第一次用房子套别的,具体说就是用房子的钱投资私募基金

话说2012年以自有资金约4万,从自住房套现重贷拿出16万,用这20万的资金,跟风别人到加州中谷地产泡沫重镇先后以每个约10万的价格买了两个短卖房,分别于7月和9月过户,要说的这个房子就是9月份过户的那个,是我买的第二个投资房。幸运的是,买的时机好,买了后就开始疯涨,到2014年9月份开始套现重贷时,银行估价是约19万,拿出了约有13.5万的资金,用其中的11万到佛州的一个小镇又买了一个房子,剩下的就投到别的房子里去了。

到2019年,最先买的这两个房子的市场价格都已经是买价的3倍了,而房租却增长缓慢,由于又抽出了一些净值,现金流变得很差,资金的回报率也很低了,于是我就决定把这两个房子卖掉,把所得资金投到别的地方去。但卖完了第一个后,尤其是当我看了2019年的税表,对比了一下佛州房产的回报率后,我改变了主意,决定留着加州的这个房子,而先处理掉佛州的房子。 佛州的房子现金流也不好,尽管比加州的稍微好点,但加州的州法限制地产税增长率,地产税基本不增长,而佛州的地产税却随房价增长迅速,也就是说长期来说加州房产的现金流前景要比佛州好,况且加州房价的增长潜力也比佛州要好。

一旦决定留着加州的这个房子,基于我不留多余净值在房子的投资原则,而这个房子自2014年套现重贷后又有了不少净值,于是2020年5月我对这个房子再次做了套现重贷,又拿出了13万美元,利率是3.75%。

这13万资金,短期内我并不打算再投入房产了,我也有足够的储备资金了,便决定把这笔资金投入一个我关注很久的私募基金里去,这个基金的年复利回报率是10.5%(是利率固定的优先股),考虑到我的借贷成本是3.75%,这13万每年可以套利:
    130000 *(0.105-0.0375)= $8775

大约相当于两个出租房的净租金收入,还是蛮可观的的一笔利润。

当然,若持续投下去,利润会更加客观:

  •  5年利润: 130000 * [(1+0.105-0.0375)^5 - 1 ] = $50212
  • 10年利润: 130000 * [(1+0.105-0.0375)^10 - 1 ] = $119817
  • 20年利润: 130000 * [(1+0.105-0.0375)^20 - 1 ] = $350066
  • 30年利润: 130000 * [(1+0.105-0.0375)^30 - 1 ] = $792528
最妙的是用的并不是自己的钱!

简单说一下我所投资的这个私募基金,这个基金是投资不良房贷票据的。在美国,房贷跟其它商品一样是可以任意买卖的,尽管大部分是银行之间的交易,但任何人(或公司)都可以随意买卖。票据有好的票据(借贷者一直按时交付房贷的)和不良票据(借贷者由于无力支付等因素停止交付房贷月供的),实际上投资不良票据的潜在收益可能更大。

举个例子,假定一个余额为10万的房贷票据,利息是5%,借贷者无力偿还,已经停止交付月供并继续住在房子里。投资者就可以买下这个票据,由于是不良票据,可以以很大折扣就可以买下,比如也许5万就可以买下这个房贷票据,余下的任务就看投资者能不能把投入的, 再加一定的利润给收回来,最终有以下几种可能的结果:

  1. 投资者找到房主跟他谈判,说你欠了我10万,但如果你现在就给我7万现金的话咱俩就了结了,如何? 如果房主同意了,给了7万,其他费用比如律师费等额外费用有5千,投资者就可获利1.5万,回报有30%,这个过程也许几个月就可完成。
  2. 投资者找到房主跟他谈判,说你欠了我10万,利息是5%,我现在发发善心,把房贷降为8万,但利息为7%,你若不同意的话我就收回房子。如果房主同意了,重签贷款合同,房主并开始按时每月付房贷月供给投资者。如此下去,一年后这个票据就会变为优良票据,投资者就可以以优良票据的价格卖出去,比如卖得7.5万,另外投资者已经收到一年的房贷月供收入。
  3. 投资者找到房主跟他谈判,无结果,投资者就可以启动驱逐程序,收回房子,然后把房子卖出去或租出去。

这个基金的经理经常活跃于美国的投资社交媒体,包括美国最大的地产社交网站Biggerpockets,我听过他几次网上课程,读过他写的书,最重要的是他在社交网站没有任何负面评价,他自2007年开始接受外来投资者后每月总是按时给投资者分红,从来没有错漏过,所以我不防信他一次。这个基金投进去后三年内不准退出。当然,我也明白,任何投资都是有风险的,没有风险的也不能叫投资!

也许有些人会问,投这个基金比投资房产更好吗?我的答案是否定的,我个人认为,投资房产比投资基金回报要高,风险要低。但我目前的情况不一样,我的房产已经有些规模,并且我的杠杆用得很高,现金流很差,我现在更需要的是现金流,投资这个基金可以弥补一下我现金流的不足。如果我是刚起步,我肯定会选择继续投资房产。但既然我已经决定暂时不投房产了,把钱从房子里拿出来投资这个私募基金套点利,总比把钱白放在房子里没有任何回报要好吧?!

投资要谨慎,投资有风险,只是个人总结和笔记,不做为他人投资建议!

发布时间:2020-07-19  


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