建宁闲谈       |       文章列表       |       博主简介       |       联系博主      

我为什么在美国选择远程投资地产

建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

家住美国德州南部,到目前为止几个出租房都在远程(投资城市不是太好城市, 但房子在的区至少是平均水平的,不是差区),买的时候(包括到现在)大部分都没有亲眼见过。 肯定会有人问, 你为什么会选择远程?


我于2012年开始投资出租房,当时对于美国绝大部分地区来说是泡沫的低谷, 有不少地方房价的跌幅在70%以上。但我们这个地区有些例外,在这之前的十几年里,我们当地的地产价格基本没变动, 当时我的自主房买了十来年了,基本是一个子也不涨。而同一时期, 一个加州湾区朋友的房价已经是原来的3倍了, 就是同一时期给国内父母在县城买的房子, 价格也是原来的3倍了!

这就是我当时面对的现实:美国全国房价的平均跌幅差不多有50%, 有些地方跌幅甚至在70%以上, 而我们本地却不涨也不跌。 同时,我们本地的租金回报属于全国一般水平, 但我们本地的地产税很高。 我该如何选择?

常理认为, 远程投资的风险很大,维修和物业管理等自己都很难掌控,投资的成败很大程度取决于物业管理,而很多物业管理的素质极差,关于物业管理的恐怖传闻早就有所耳闻!

但自住房价格十来年的不增长给我不小的心里冲击。 选择变得容易的另一个原因是听了那个湾区朋友的忽悠,这个朋友过去一直劝我买投资房, 当时他在加州中谷的一个泡沫重镇投资了几个房子, 买价大约是2006年高峰时价格的四分之一,他说租金回报不错, 也建议我跟进。 于是我就用他推荐的地产经纪和物业管理在那个城市投资了两个。 结果买完后价格增长太快, 等我好不容易再凑起一点可怜的资金想继续追投时发现,价格增长已经使租金回报达不到我的要求了, 也可以说我已经买不起了,所以我不得不把目光转移到别的地方,经过仔细分析研究后在佛州的另一个泡沫海边小镇又投资了几个。

尽管远程投资的租金回报跟我们本地差不多, 但我收获到了比我们本地快得多的增值! 因为直觉告诉我,外地的机会可能转眼即逝,而我们本地的机会总是存在的,当然总是存在也就意味着不是什么太好机会!

近来,随着美国房价的全面回升,外地的房产的租金回报率变得越来越差,相比起来,我们当地的租金回报已经有些优势了,我也打算试水本地房产!

房价增值是小地主致富的关键

首先想说明一点的是,我是个挺注意现金流的人 –其实这句话并不完全正确,正确的说法应该是:我是个挺注意不能有负现金流的人 - 就是说房子至少要能养房子, 不要让我掏钱。 投资是为以后退休用的,目前正现金流的多少对我不是很重要!

其次,我所期望的房价年均增值是多少呢? 3% - 就是这个被不少人鄙视的过去116年美国历史平均增值(考虑到美国通货膨胀年均值是3%,扣除通胀因素后是相当于房价没增也没降)! 这既然是美国平均, 就说明差不多一半的地区尚达不到, 包括我自己居住的地区! 也说明在不少情况下要达到平均也是需要努力的。 另一方面, 既然是平均, 说明对于普通人来说, 努努力还是可以达到的。3% 虽然不高,但3倍杠杆就能转化成12%,4倍杠杆就能转化成15%, 长期下来仍然是相当高的回报! 以前有位大侠提到年回报20%, 有些人还质疑人家, 实际上这对懂行的人来说是不算什么的!

这是我的小算盘: 假定年均增值3%, 租金回报(Cap Rate) 7%, 贷款利率5%, 这些假设目前来说不离谱吧。如果我借贷100万投资房产, 年增值是3万; 租金方面的回报是 7 - 5 = 2 万, 总共会带来5万的财产增值! 看看吧: 一个3万, 一个2万, 就是说在正常情况下,房价增值部分仍然比租金部分要高! 众位成功的大侠们想一想,如果你们去掉房产增值的部分,光租金收入, 你们会赚多少! 我感觉年均增值2%还可以做一做, 若1%以下就很难做了!

那么在中部这些增值不快的地方就不能发财了吗? 不是, 但需要有规模, 精耕细作,在管理和维修上尽量降低成本, 依靠强大的现金流仍然能够致富!成功的例子比如我当地的一个拥有破公寓楼的朋友(他什么自己都能修, 包括空调), 还有坛子里很多能干而又手巧会维修的大佬! 但这些可能不是我们一般的小地主能做到的吧?

那你会说了,我既住在不增值的地方,又不像大佬们那么会维修, 我就不能在当地投资房产了? 不是的,你投仍然比不投好,并且可能仍然会有令你满意的回报, 并且我也鼓励你投, 但你发不了大财! 除非你换个增值好的地方!

房价增值对我这种雇佣PM而自己不管理的人尤其重要 - PM管理不可能像自己管理一样上心, 也意味着现金流不会太好, 如再没增值这游戏我就没得玩了!


高地产税是小地主的杀手

如果你住在一个像我这样地税既高,房价增值也不高的地方,作为小地主是非常不利的。 这主要体现在两个方面:

  1. 高地税增加了房产的持有成本,也从一定程度上拖低了房产增值的潜在速度. 这个是比较容易理解的, 尤其是如果其他因素比如经济, 人口增速等都相同的话。
  2. 高地税提高了出租房的经营成本系数,实际上就是增加了出租房的盈利风险。我说个例子,是我自己挑选投资房的真实案例: 我想投资一个4-plex, 价位在70万,可以在两个州中选择, 一个是高地产税A州(税率 3%),一个是低地产税B州(税率 1.5%), 也就是说, A州比B州每年的地产税高10500, 而A州比B州每年的租金也差不多高这个数目。 那么我应该选一个呢? 我们来对比三种情况:
    • 居住率 100%: 两者回报一样
    • 居住率 0% : A 州要多损失10500
    • 居住率 75% :A 亏损(当然是负现金流), B不亏损(但有负现金流)。
    孰优孰劣是不是很明显了, 尤其当我发现B州的空置率更低一些!

注意:我说高地税是小地主的杀手, 并没有说是所有地主的杀手。 因为商业地产规则不同, 反应在地产税上也不同。本地认识两个朋友, 一个刚买了180万的小办公楼 , 但县政府的地税估值只有买价的一半。 另一个朋友有一个破旧的公寓楼, 现金流很好, 地税估值只有市场价的1/3 到1/2, 所以这个高地税就没有体现出来。


难道天下就没有一个好的PM(物业管理)了吗?

这年月要找到一个好的PM的确很不容易,不少PM收入不高, 素质更不高。但既然这一行业存在, 必然有它存在的需要, 所以我们不能一棍子打死。两个之中, 或者三个之中, 总能找到个差不多的吧?! 同时, 我们也不能对他们期望过高, 他们管理我们的物业肯定不能像我们自己管理一样上心, 这也是可以理解的, 所以我们自己必须要有心理准备, 包括买房时现金流的预估等也要尽量保守些。 总之, 不要完全拒绝PM,要把它作为一种选择 !

扬长避短以及保持开放心态

说起来, 像我这样性格内向,不喜欢与人打交道,更不喜欢被人打扰的人成为地主本身就是一件非常滑稽的事!所以自己管理房产基本不在我的考量之中,哪怕投资房买在我对门,这样说起来我并不是一个真正和称职的地主。 但我发现, 这其实并不完全是一件坏事: 这可以让我有更多时间来做我自己想做的事,并有更多的时间来发现更多好的deal, 而不影响自己的生活质量。另一点重要的是, 我不必像许多投资者那样只把视野订在自己家的一亩三分地, 只要合适,全美国所有地方都可以在我的视野之内!

人要保持开放心态,也就是说要调整好自己的心态。 太太很喜欢旅游, 而我开始并不喜欢, 像到外地考察房产本来是我极不愿意做的事情。但后来, 我跟太太到外地考察过两次房产却是我们玩得最开心的两次!就像那谁谁说的那样:拉屎打兔子两不误! 自此后, 外出时我的心态就坦然多了!

作者:建宁     发布时间:2017-08-01     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)


添加评论

姓名: * 必需
E-mail: * 必需, 不公开
您的评论: * 必需

评论不允许html, 换行请用回车键!

输入验证码 :     * 必需

    Copyright ©2018   Jian-Ning Blog,   All Rights Reserved      
建宁闲谈 版权所有, 未经允许不得转载!
网页版本 :   移动   |   电脑