建宁闲谈       |       文章列表       |       博主简介       |       联系博主      

巧用House Hacking开始地产投资

建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

在美国,很多不熟悉房地产行业的人都会有一个天大的误解:就是以为购买房产需要很多资金,而投资出租房更是只有拥有雄厚财力的富人才有资格做的。在我自己开始投资出租房之前我也有这种误解。表面上看这种误解很有道理:美国房产中位数都在20万美元以上,若10%的首付就至少需要2万,20%的首付就至少需要4万,另外还得再加上额外的过户费用!而在美国,由于税收高,医疗费用高,还有很多人有学生贷款,以至于有1/3以上的家庭都入不敷出,更谈不上积蓄买房,投资出租房产更是天方夜谭,连想都不要想!事实果真如此吗?

实际上不是这样的,投资房产并不需要那么多资金,只要你想做,同时也肯付出,你就可以做到!

事实上,美国历史上有很多届政府都在致力于鼓励美国民众,尤其是低收入民众,实现美国梦 - 拥有一套自住房,最近的一届就是克林顿政府。克林顿政府包括当时的联储会主席格林斯潘推出了一系列鼓励美国人民购买自住房的优惠政策,使美国的自住房拥有率达到历史高峰。当然这也直接引发了后来的次贷危机(可见有时好心也会办坏事),使得次贷危机后自住房拥有率大幅下跌。

美国政府是如何鼓励民众买自住房的呢?由于买房主要靠借贷,所以优惠政策主要体现在贷款上,具体说就是低首付上。但问题来了,美国的商业银行都是私营的,盈利是首要目的,政府不可能用行政手段命令银行在不符合自身利益的情况下往外借贷。因为所有债权人包括银行往外借贷的原则是一样的:除了能挣取满足回报要求的利息外,保证本金能收回来是最主要的前提。这就是为什们大多贷款要求首付至少要20%,只有这样银行才会有一定的保证空间,一旦房主付不起房贷而收回房子,高的首付可以使银行不收损失或少收损失。而政府要鼓励的这些低收入,信用差,再加上低首付的民众对银行来说是高风险而极力想回避的群体,若借给他们不少情况下银行可能连本金都收不回来。在这种情况下,政府只好对银行做出保证:你们放心往外借,政府来担保,出了事政府当接盘侠。银行在得到保证,无后顾之忧的情况下就愿意往外借了。这种由政府担保的贷款叫FHA贷款(FHA Loan)。

目前FHA贷款的最低首付3.5%,信用分数只需要580分,尽管政府本意是针对低收入民众,但绝大多数的民众都可以申请(除了巨富的极少数人之外)。但缺点是只适合自住房,另外每月还得交贷款保险(每年贷款保险约为总贷款额的0.45~1.05%), 加上过户费的话买房自己需要出大约5%的资金。

当然除了FHA贷款以外,政府担保的房贷还有针对特殊群体的,比如针对现役和退役军人及家属的VA贷款是零首付;农业部担保的针对农村和偏远地区的USDA贷款也是零首付,但这些是特殊群体的,不像FHA贷款可以适合于大多人。

另外常规贷款(没有政府担保的)中也有低首付的,比如两房机构都提供首付为3%的常规贷款,但费用和保险比FHA贷款通常情况下要高些!

若用FHA贷款,一个20万的房子,5%的现金,相当于自己出1万多一点就能买到,不算太高吧?!

你可能会说,这啰嗦了大半天都是讲自住房的,好像与投资房连半毛钱关系都没有吧?! 现在就入正题,说说House Hacking投资策略。

House Hacking策略就是利用自住房的优惠低首付贷款,买到房子后把部分房子租出去,来赚取一定的租金收入。 最佳方案就是买duplex(两联栋),triplex(三联栋),或fourplex(四联栋):

  • 如果买20万的这样一个duplex

    自己住一个单元, 把另外一个单元租出去,若一个月能租1000的话,租金就差不多能覆盖房子的大部分花费了。

  • 或者买一个triplex:

    自己住一个单元,把另外两个单元租出去,就算每个单元每月只能租出800的话,作为房东,你也不仅可以白住房子,可能还能挣几个零花钱!

  • 当然最好是能买得起一个这样的fourplex

    住一租三,既可以白住房子, 还能赚不少租金!

House Hacking的另一个好处是由于出租单元的租金可以算到收入里去,贷款对个人收入的要求可以大大减低。 就是说不需要太高的个人收入就可以贷出款来(详见 美国房贷中投资房收入的计算)。

当然买三联栋或四联栋需要的首付资金多一些,对资金不多的人来说不一定买得起。

五联栋以上的属于商业贷款了, 游戏规则就不同了!

有一些大学刚毕业的年轻人,工作一两年后努力攒下了一两万现金,买个20来万的两室或三室的公寓,跟年轻的同事们合租,自己住一室, 把多余的租出去,也是非常聪明的投资手法!

如果你说,我连5%的初始资金都拿不出来,那咋办? 若没有亲戚朋友肯借给你的话, 那还真是没有别的办法, 你只有自己努力:

  1. 想办法增加自己的收入,比如换份工资高的工作,或者兼职再多打一份工
  2. 想办法减少花费:比如砍掉电视花费,少到外面吃饭,少外出旅游娱乐等

曾经看到一个非常励志的真事: 一个穷困潦倒连自己都没地方住的年轻人为了摆脱自己贫困的命运, 从好心的朋友处借了2.9万美元买了一个破旧的公寓单元,自己花了很多功夫把房子修好后,终于租了出去。而为了这一切,他宁可把房子先让租户住,而自己无家可归在外面呆了一个多周。当他拿到租客交的房租后,给自己找了一个更便宜的房子住,一边把剩下资金积累下来好继续扩大投资。

关于这个年轻人后来的事我不清楚,但有一点我非常确信:他将来一定会成功! 因为他很努力,也肯付出!这个世界上很多成功的人之所以成功,并不是因为他们比别人聪明,而是因为他们比别人更努力,比别人付出的更多!

作者:建宁     发布时间:2018-02-09     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

相关文章:


添加评论

姓名: * 必需
E-mail: * 必需, 不公开
您的评论: * 必需

评论不允许html, 换行请用回车键!

输入验证码 :     * 必需

    Copyright ©2018   Jian-Ning Blog,   All Rights Reserved      
建宁闲谈 版权所有, 未经允许不得转载!
网页版本 :   移动   |   电脑