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投资新开发的Fourplex期房

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以前投资买的都是廉价独立屋,后来随着市场价格的增长,觉得做独立屋现金流很难满足要求了,况且也想扩大规模,并且扩大规模也想以充分利用10个常规贷款为前提,所以就想转投Fourplex。 本来想买旧的,可在我们本地找了半天,发现市场上难以找到合适的,基本上是既旧又贵,远远高于新建的成本。2016年五月左右一个偶然的机会发现一个开发商在我们本地和他们大本营U州开发Fourplex期房, 研究了一段时间觉得还是他们大本营U州的更好些, 就决定投U州的: 每个成本约70万,租金回报(cap rate)约7%, 首付25%。


三个Fourplex相连,也可作为一个单独的12-plex用商贷来投

至于我为什么不选择我们本地的,主要是我们本地地产税太高,大约是U州的2.5倍: U州本来地产税率也不到我们的一半,他们对Fourplex的估值也要低一些; 另外就是我们本地空置率比U州高很多。

这里想说明一点的是,不知道我用“期房”这术语是否正确, 实际上我对“期房”和“楼花”等术语一直都搞不太清楚, 主要是不知道到底是建成前还是建成后过户? 或者说,到底由谁(建商还是买主,还是共同?)承担建筑费用和建筑风险。

比如我的自住房,买的时候还没建好,只是象征性地交了一点订金($3000? 总之不多), 最终过户是建成后, 也就是说, 整个建筑费用和建筑风险几乎全是由建商承担的。

而我投资的Fourplex,需要投资者自己申请建筑贷款(银行是建商的合作银行,申请建筑贷款倒是蛮容易的),过户是在建筑贷款批下来时,也就是说是在开建前过户, 整个建筑费用和建筑风险完全由投资者自己承担

这个开发商搞这一类的开发已经有四五年了,已经做过很多项目了。 对每一个项目,把地买下来后就推销, 推销完了后再开始建。 对于一些大项目,不可能在短期内(几个月)一次推销完, 他们会分成几期, 推销完一期建一期。 由于他们肯让利,许多项目很俏,有时上百个Fourplex,推出来几个月很快就给预订完了。这我在以前的这篇一个出色的地产开发商经纪人文章中曾经写过。

投资的大体步骤是: 交押金签合同 -> 申请建筑贷款并过户 -> 建房 -> 把贷款重贷为长期贷款

感觉投资这种期房的好处

  1. 适合懒人: 若市场上的房子价格太高,远高于建筑成本,又没有自己建房的本事,可以采取这种折中方法。当然若你有自建的本事, 没必要来趟这浑水!
  2. 由于投资者承担建筑风险,建商一般会让利,建好后一般就会有一定的净增值, 这点像Rehab,风险可以带来潜在的增值。
  3. 由于建房周期比较长, 若处在房市上升期,建完后的房子也会随大市上涨。
  4. 新房子,前几年不需大修, 适合懒地主。
  5. 可以选择 turnkey, 当甩手地主, 也可以选择自己管理, 或自己另雇PM。

坏处/风险

  1. 建房周期比较长:从签合同到建完最长的有两年。
  2. 资金的机会成本:建前就得付首付,这钱被窝在哪里啥也干不了,况且还有建筑贷款的利息。不过最终算到成本上, 正常情况下应该还是划得来的。
  3. 由于建房周期比较长,若处在房市下跌期,由于价格的下降是否会使建完房后无法重贷为长期贷款?这个由于建商会让利, 小跌可能问题不大, 大跌可能就会有问题!
  4. 由于批量开发,建成的房子是否会一时租不出去而影响重贷为长期贷款?这个得看市场, 况且一般情况下,建筑贷款会允许延期的,所以要留足储备金免得被动!
  5. 对投资的项目我感觉风险最大, 最不合理的地方是有一步需要先交10% non-refundable 订金,这一般是在申请建筑贷款前的2~3月。 尽管签合同前需要loan pre-approval, 万一交了订金而又贷不出建筑贷款怎么办( 比如在这期间丢了工作)? 不过一般交订金到申请建筑贷款只有1~3 个月时间, 只要保证这段时间不出问题, 不丢工作就行。

也许有人会问,建筑过程中的风险很大吗? 这点我倒不担心, 开发大楼有时会由于资金不足而半途停建,这不会的。 建筑贷款是为你自己的房子量身定做的, 建商在建筑过程中不需要自己出一点资金, 建一点会跟银行要一部分款。 银行不会一下子把资金全给建商, 而是建一部分, 银行检查一部分, 再给下一部分工程的款, 对投资者来说风险不大, 最坏的可能也就是延误几个月!即便建商垮掉了也可以再雇别的建商。


一个独立的Fourplex

签合同的时候并不知道投资这些项目的都是什么人,只听推销者讲有不少来自加州的投资者。 后来快完工了,才知道原来不少投资人并不像我一样打算长期持有的: 有些人,包括开发商手下的员工,以及当地的几个地产经纪人,买了建完后直接分割成单个townhouse卖( 卖价大约在 22~24万/单元) , 成了炒房。 也不知他们本来就打算炒房, 还是因为增值多了, 临时变成了炒房!后来才知道开发商的三个合伙人(一个builder, 一个broker, 一个 land acquirer)在他们个人或个人公司名下都或多或少地投了几个, 其中实力最雄厚的builder自己预留了一排约有20个单元,已经被分割成单独的lot, 估计是当townhouse单个卖的。 那个broker合伙人说他买的价格跟我们一样, 只是他是listing agent, 可以省下佣金,我倒相信他说的是真的! 他们所有的项目都是由这个broker合伙人及他手下三四个经纪人推销的,也让咱见识了什么是真正厉害的地产经纪人

另外还有一点让我惊讶的是:我发现他们两三年前开发的同类项目,现在大多都分割成单个townhouse归个人所有了, 与我当初想象的不太一样!

有些人可能想知道投资的具体地点,这倒没有什么好隐藏的,只是时间变了, 市场也变了,再说投资的项目早就是过去式了! 且不说材料和劳动力价格在上涨, 就算这些价格不增长,房价增长了人家开发商以后的开发也会提价。 我是两年前签的合同, 当时觉得不错, 现在是否合适就要自己分析了, 也就是说即便现在知道了也不见得有帮助 – 我已经在三个不同的州投资过房子了,基本上是觉得不合适了就转到别的地方。这里只想分享一种投资理念和方法,而不是具体的项目!

实际上我发现我们本地,也有类似的期房在开发,只不过我投资的项目是开发商大规模开发, 而本地是小建商每次只建一个的, 这样就不知道开发商口碑,建筑质量和风险如何?!

人家那谁谁谁好歹学会了三板斧, 咱懒人一个投资了好几年只学会两招:

  1. 泡沫低谷时, 有些地方的银行屋和短卖屋价格远远低于建筑成本, 人口也增长,买!买!买!
  2. 时过境迁,市场上的房价已经远远高于建筑成本,自己又不会建, 投资期房!

今后看看能不能再努把力,争取再学会一招半式的!


投资要谨慎, 投资有风险! 以上纯属个人经历和见解, 不作为他人投资建议!

作者:建宁     发布时间:2018-03-08     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)

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