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投资房Purchase和Refinance Loan Closing Cost报税探讨

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一般情况下,投资房的purchase loan 以及后来可能的refinance loan都有closing cost,这些closing cost该如何报税呢? 以前总也整不明白, 读了些报税的书和资料,看看自己理解的对不对?!

Purchase Loan

IRS Publication 530 对这有比较清楚的说明。 贷款买房时有些closing cost是与贷款没有必然关系的: 也就是说无论你用现金买, 还是贷款买, 这部分closing cost都是要付的, 我们不妨把这部分closing cost 称为 A) Non-loan related closing cost. 这部分closing cost需要加到房子的basis 每年 depreciated 的,包括:

  • Abstract fees (abstract of title fees).
  • Charges for installing utility services.
  • Legal fees (including fees for the title search and preparation of the sales contract and deed).
  • Recording fees.
  • Surveys.
  • Transfer or stamp taxes.
  • Owner's title insurance.
  • etc

还有一部分closing cost, 是与贷款直接有关的, 我们不妨称之为 B) Loan related closing cost, 包括:

  • Points/loan assumption fees/origination fees
  • Cost of a credit report
  • Fee for an appraisal required by a lender

这部分closing cost, 也不能直接在一年内deduct, 一般需要按照loan的年限每年来amortized的。 比如30年的loan就需要按照30年来deduct。

Refinance Loan

前面说过, 对Purchase Loan,IRS Publication 530的说明非常明确, closing cost 的两部分:

  • A) Non-loan related closing cost - 需要depreciated
  • B) Loan related closing cost – 需要amortized

但问题是,Refinance Loan也包括上面两部分。

对于 B) Loan related closing cost,还是需要按照loan的年限每年来amortized的,这个好像不应该有什么异议。

问题是 A)Non-loan related closing cost ,到底是需要加到basis 去depreciated, 还是加到B)Loan related closing cost 上去amortized? 我个人感觉是需要加到B)上去amortized。因为refinancing并没有对房产功能本身带来任何影响, 也就是说,refinancing不应该影响房产的basis, 所以不应该depreciated, 而应该和B)一起amortized。

需要提醒大家注意, 也是非常容易被忽略的一点是: 如果一个loan被提前付完, 无论是提前payoff,或是refinancing,或是房子被卖掉,那么前面贷款closing cost中没有被完全amortized掉而剩下的部分, 可以在当年报税时直接deduct掉。

举个例子: John 在2014年贷款买的房子,需要amortized的closing cost是$3000. 至2018年,closing cost 已经被amortized $500,也就是说还剩下$2500, 这时John 做了30-year贷款的 refinancing,而新贷款 需要amortized的closing cost是$4000。 那么John可以从2018年开始amortize新loan中$4000, 但可以在2018年报税中直接deduct 掉前面loan剩下的$2500。注意这里有个例外:如果前后两个loan都是一个lender,那不允许deduct掉前面那个loan剩下的部分, 而应该加到新的loan去一起amortize。若以上面的例子, 如果John 前后两个loan都是一个lender, 那么他只能把$2500加到$4000, 共$6500开始amortize。

注:非CPA, 若有错误, 欢迎指正!

作者:建宁     发布时间:2019-02-28     建宁闲谈 (Jian-Ning.com)


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